為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào))規(guī)定，對(duì)我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率予以調(diào)整，現(xiàn)公告如下：
一、土地增值稅預(yù)征率
(一)?？谑?、三亞市、陵水縣
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為3%；非普通住宅及非住宅類(lèi)房產(chǎn)預(yù)征率為5%。
(二)其他市、縣、區(qū)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為2%；非普通住宅及非住宅類(lèi)房產(chǎn)預(yù)征率為4%。
(三)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房(不包括限價(jià)商品房)，暫不預(yù)征土地增值稅；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中不屬于保障性住房的房產(chǎn)，按本公告第一條第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。保障性住房須經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)性文件認(rèn)定。
(四)納稅人成片受讓土地、分期分批進(jìn)行開(kāi)發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，預(yù)征率為5%。
二、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目既有普通住宅又有非普通住宅及非住宅類(lèi)房產(chǎn)的，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房產(chǎn)的，均應(yīng)按房產(chǎn)的類(lèi)型、性質(zhì)分別核算銷(xiāo)(預(yù))售收入，并適用相應(yīng)的預(yù)征率分別計(jì)算預(yù)征土地增值稅；不能分別核算銷(xiāo)(預(yù))售收入的，一律從高適用預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。
三、納稅人在本公告生效前取得銷(xiāo)(預(yù))售房地產(chǎn)收入的，預(yù)繳土地增值稅按以前的規(guī)定執(zhí)行。
四、本公告自2014年12月25日起施行?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知》(海南省地方稅務(wù)局2013年2號(hào)公告)同時(shí)廢止。
特此公告。
海南省地方稅務(wù)局
2014年12月24日
一、關(guān)于公告出臺(tái)的背景
2013年4月1日發(fā)布的《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(海南省地方稅務(wù)局公告2013年第2號(hào))(以下簡(jiǎn)稱(chēng)2013年2號(hào)公告)因在信息公開(kāi)方面上存在瑕疵，省局在2014年11月25日出臺(tái)的《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于廢止和修改稅收規(guī)范性文件的公告》(2014年第20號(hào)公告)中將其廢除。為保證土地增值稅預(yù)征的延續(xù)性，在修正錯(cuò)誤的基礎(chǔ)上，結(jié)合2014年10月9日出臺(tái)的《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確暫不預(yù)征土地增值稅的保障性住房范圍的通知》(瓊地稅函[2014]589號(hào))，重新制定了土地增值稅預(yù)征率公告。
二、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的確定
依據(jù)2011年土地增值稅清算的實(shí)際稅負(fù)，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)文“中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%”的要求，在2010年調(diào)整的基礎(chǔ)上，對(duì)不同地區(qū)的普通住宅、非普通住宅及非住宅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型，以及成片開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售土地行為，在2%～5%范圍內(nèi)分別適用不同的預(yù)征率。
(一)保持房產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型劃分方式不變
2013年調(diào)整預(yù)征率時(shí)，區(qū)分普通住宅、非普通住宅項(xiàng)目和非住宅類(lèi)型，分別適用不同的預(yù)征率。此次調(diào)整在內(nèi)容上仍延續(xù)3號(hào)公告的內(nèi)容，保持普通住宅、非普通住宅及非住宅三種類(lèi)型的房產(chǎn)，將非普通住宅及非住宅類(lèi)房產(chǎn)的設(shè)置為相同的預(yù)征率。一是保持政策的延續(xù)性，二是與我省土地增值稅清算中劃分房產(chǎn)類(lèi)型的方式保持一致，便于執(zhí)行。
(二)適當(dāng)調(diào)高土地增值稅預(yù)征率
?？?、三亞、陵水因地理環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)的原因，其房產(chǎn)售價(jià)要高于其他地區(qū)。所以將?？谑?、三亞市、陵水縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率調(diào)整為3%，非普通住宅及非住宅類(lèi)房產(chǎn)預(yù)征率調(diào)整為5%；將其他市縣、區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率調(diào)整為2%，非普通住宅及非住宅類(lèi)房產(chǎn)預(yù)征率調(diào)整為4%。
(三)考慮到目前的限價(jià)商品房?jī)r(jià)格普遍較高，結(jié)合瓊地稅函[2014]589號(hào)文件的規(guī)定，明確除了限價(jià)商品房以外的保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅，對(duì)保障性住房項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售除保障性住房以外的其他房產(chǎn)，一律預(yù)征土地增值稅。
(四)將成片開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售土地的行為納入預(yù)征管理范圍，鑒于土地開(kāi)發(fā)成本的一般低于商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，而其收益往往高于商品房項(xiàng)目，在綜合普通住宅和非普通住宅及非住宅類(lèi)房地產(chǎn)的稅負(fù)水平基礎(chǔ)上，將預(yù)征率定為5%。
三、關(guān)于強(qiáng)調(diào)分開(kāi)核算的原則
根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))文件規(guī)定，納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。鑒于此，在本文中再次強(qiáng)調(diào)應(yīng)按房產(chǎn)類(lèi)型、房產(chǎn)性質(zhì)分開(kāi)核算收入、分開(kāi)計(jì)稅的原則，分別預(yù)征。普通住宅和非普通住宅預(yù)征率不一樣，因此要按房產(chǎn)的類(lèi)型分別核算；而一個(gè)項(xiàng)目中既有保障性住房，又有非保障性住房，應(yīng)區(qū)分性質(zhì)、類(lèi)型分別核算，凡不能分別核算銷(xiāo)(預(yù))售收入的，一律從高適用預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。特別需要注意保障性住房?jī)?nèi)配套建設(shè)的商鋪等非保障性住房，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行預(yù)征管理。
四、關(guān)于公告時(shí)間的銜接問(wèn)題
《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于廢止和修改稅收規(guī)范性文件的公告》(2014年第20號(hào)公告)的生效時(shí)間是2014年12月25日，即2013年3號(hào)公告是從2014年12月25日起失效，為了保證土地增值稅預(yù)征的延續(xù)性，本公告從2014年12月25日起執(zhí)行。
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