為進(jìn)一步規(guī)范全省土地增值稅征收管理工作，統(tǒng)一政策執(zhí)行口徑，結(jié)合國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)我省土地增值稅督導(dǎo)檢查反映出的問(wèn)題，省局就有關(guān)事項(xiàng)提出如下意見(jiàn)，請(qǐng)各地遵照?qǐng)?zhí)行。
一、關(guān)于預(yù)售新建經(jīng)濟(jì)適用房和工業(yè)園內(nèi)廠房車間預(yù)征土地增值稅問(wèn)題
納稅人預(yù)售新建經(jīng)濟(jì)適用房和工業(yè)園區(qū)內(nèi)廠房車間的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅?！?/FONT>
《
(一)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；
(二)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始交付購(gòu)買方；
(三)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既有經(jīng)濟(jì)適用房又有非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)并入住宅類并按規(guī)定分別計(jì)算增值額，進(jìn)行土地增值稅清算?！?/FONT>
納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足清算條件或收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)手續(xù)，并及時(shí)繳納清算申報(bào)應(yīng)補(bǔ)稅款。對(duì)納稅人清算申報(bào)應(yīng)退稅款的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，其應(yīng)退稅款按退稅管理的有關(guān)規(guī)定辦理退稅手續(xù)。對(duì)納稅人在清算申報(bào)期內(nèi)繳納的稅款不加收滯納金，逾期未申報(bào)繳納稅款的，應(yīng)自申報(bào)期屆滿之次日起加收滯納金。對(duì)清算申報(bào)后主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)審核查補(bǔ)的稅款，應(yīng)自申報(bào)期屆滿之次日起加收滯納金。對(duì)納稅人拒不申報(bào)、虛假申報(bào)造成不繳、少繳稅款，情節(jié)嚴(yán)重的，除加收滯納金外，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征管法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
對(duì)于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，原則上應(yīng)按分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為單位)占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(以下簡(jiǎn)稱“土地成本”)。同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，按不同類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?。但?duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/SPAN>
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)時(shí)，申報(bào)建設(shè)規(guī)劃含地下建筑，且將地下建筑納入項(xiàng)目容積率的計(jì)算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷售的，其地下建筑物可分?jǐn)傢?xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地成本。如交納土地出讓金的非人防地下車庫(kù)，在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用證中會(huì)標(biāo)明地下車庫(kù)的土地使用年限和起止日期，同時(shí)取得“車庫(kù)銷售許可證”，在計(jì)算地下車庫(kù)土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)可分?jǐn)偼恋爻杀?。其他不納入項(xiàng)目容積率計(jì)算范疇或不能提供與取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明的地下建筑物，不得進(jìn)行土地成本分?jǐn)偂?/SPAN>
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外(國(guó)家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即“紅線”外)承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，能提供與本項(xiàng)目存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的直接依據(jù)的，可以計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額；不能提供或所提供依據(jù)不足的(如與建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)直接關(guān)聯(lián)，僅為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售提升環(huán)境品質(zhì)的支出，不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除金額)，不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除金額。
單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房建筑成本可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。其余扣除項(xiàng)目金額不得按層高系數(shù)調(diào)整。
商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房層高/住宅層高
納稅人達(dá)到清算條件并進(jìn)行土地增值稅清算后，繼續(xù)支付并取得合法、有效憑證的支出，可申請(qǐng)二次清算，但必須是所有成本、費(fèi)用均已全部發(fā)生完畢。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況重新調(diào)整扣除項(xiàng)目金額并調(diào)整應(yīng)納土地增值稅稅額，二次清算后，納稅人不得再要求進(jìn)行土地增值稅清算。
各地在不斷加強(qiáng)對(duì)納稅人土地增值稅政策業(yè)務(wù)輔導(dǎo)及服務(wù)的同時(shí)，要注意區(qū)分納稅人自主清算申報(bào)與稅務(wù)稽查的法律責(zé)任，不應(yīng)以稅務(wù)稽查代替納稅人履行自主清算申報(bào)義務(wù)。在征管部門土地增值稅清算審核業(yè)務(wù)人員少、任務(wù)重的情況下，可根據(jù)工作需要借助相關(guān)部門力量從事清算審核工作，但工作程序及征管文書均應(yīng)按《
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