購買在建項目重新立項開發(fā)如何清算？
問：我公司用500萬元購買了一商貿(mào)企業(yè)未完工程的剩余開發(fā)權(quán)（該企業(yè)有一爛尾樓，裙樓已修好，塔樓未建，我公司取得塔樓的開發(fā)權(quán)）。后該項目重新立項，我公司的預售許可證是有塔樓部分的面積。在清算時，我公司的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅應(yīng)該如何計算？ 答：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第二條規(guī)定，關(guān)于適用稅目問題 （七）單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅： 1.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅?！ ?.轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設(shè)項目?！ 锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為： ?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費用?！ 。ǘ╅_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用?！ ∫罁?jù)上述規(guī)定，企業(yè)購買在建項目（已開發(fā)主體底部裙樓），重新立項開發(fā)銷售。塔樓建成后出售，按照“銷售不動產(chǎn)”計算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，支付的500萬元在建項目應(yīng)取得“銷售不動產(chǎn)”發(fā)票，可以作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除。
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