土地增值稅作為一個(gè)地方性稅種，各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該稅種有較大的自主權(quán)，因而土地增值稅的征管受各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的地方性政策及征管習(xí)慣影響很深，由于這些地方性政策及征管習(xí)慣不常見(jiàn)于公開(kāi)的信息中，但有時(shí)卻是決定土地增值稅籌劃的決定性因素，應(yīng)引起稅務(wù)籌劃人員充分的關(guān)注。
例1、某企業(yè)2003年前6000萬(wàn)元購(gòu)入一塊地，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可售面積3萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)稅及附加稅率總計(jì)5.55%，財(cái)務(wù)費(fèi)用能提供金融機(jī)構(gòu)證明，且不超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。
具體數(shù)據(jù)如下表（為了便于討論，數(shù)據(jù)作了簡(jiǎn)化，不考慮不影響決策的印花稅）：
（一）、籌劃前：
1、營(yíng)業(yè)稅及附加=15300×0.0555=849.15（萬(wàn)元）
2、可扣除成本=849.15 （6000 3000）×1.25 360=12459.15（萬(wàn)元）
土地增值額=15300-12459.15=2840.85（萬(wàn)元）
增值率=22.8%
應(yīng)交土地增值稅=2840.85×0.3=852.26（萬(wàn)元）
3、稅金合計(jì)=849.15 852.26=1701.41（萬(wàn)元）
企業(yè)所得稅前利潤(rùn)=15300-6000-3000-540-360-849.15-852.26=3698.59（萬(wàn)元）
企業(yè)財(cái)務(wù)人員根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?！?/FONT>
提出企業(yè)的土地增值率處于臨界點(diǎn)，降價(jià)可以增加利潤(rùn)，應(yīng)按4950元/平方米銷(xiāo)售房屋，測(cè)算如下：
單位：萬(wàn)元
單位成本/單價(jià)
總金額
（30000平方米）
土地款
0.2000
6,000.00
建安成本
0.1000
3,000.00
管理銷(xiāo)售費(fèi)用
合計(jì)
0.0180
540.00
財(cái)務(wù)費(fèi)用
0.0120
360.00
銷(xiāo)售收入
0.5100
15,300.00
（二）籌劃后：
1、營(yíng)業(yè)稅及附加=14850×0.0555=824.18（萬(wàn)元）
2、可扣除成本=824.18 （6000 3000）×1.25 360=12434.18（萬(wàn)元）
土地增值額=14850-12434.18=2415.83（萬(wàn)元）
增值率=19.69%
應(yīng)交土地增值稅=0
3、稅金合計(jì)=824.18（萬(wàn)元）
企業(yè)所得稅后利潤(rùn)=14850-6000-3000-540-360-824.18=4125.82（萬(wàn)元）
籌劃節(jié)稅金額=4125.82-3698.59=427.23（萬(wàn)元）
經(jīng)過(guò)測(cè)算，可節(jié)稅427.23萬(wàn)元，方案可行。該企業(yè)作了降價(jià)銷(xiāo)售。由于當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)于土地增值稅是采用先按銷(xiāo)售收入預(yù)征1%的征管方式，2007年，該項(xiàng)目結(jié)束，企業(yè)要求土地增值稅清算多退少補(bǔ)，卻遇到了意想不到的問(wèn)題。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)原則上傾向于核定征收，并不支持土地增值稅查帳清算的方式，由于土地增值稅的規(guī)定比較寬泛，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)具有較大的稅法解釋權(quán)，企業(yè)經(jīng)過(guò)溝通，放棄了查帳清算的方式。
真實(shí)的籌劃前后企業(yè)所得稅前利潤(rùn)是：
籌劃前：
企業(yè)所得稅前利潤(rùn)=15300-6000-3000-540-360-849.15-153=4397.85（萬(wàn)元）
籌劃后：
企業(yè)所得稅前利潤(rùn)=14850-6000-3000-540-360-824.18-148.5=3977.32（萬(wàn)元）
籌劃節(jié)稅金額=3977.32-4397.85=-420.53（萬(wàn)元）
實(shí)際上普通意義上的土地增值稅籌劃指的是查帳清算制下的土地增值稅籌劃，各種籌劃的方法在查帳清算制下才產(chǎn)生了節(jié)稅的效果。而現(xiàn)在一些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上傾向于按比例核定征收土地增值，并且地方性征管習(xí)慣常處于變動(dòng)中。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，從土地增值稅的定價(jià)籌劃到土地增值稅的清算，往往還有較長(zhǎng)的一段時(shí)間，這種征管習(xí)慣的變動(dòng)給土地增值稅的籌劃帶來(lái)了意想不到的不可控風(fēng)險(xiǎn)。
例2
江蘇某企業(yè)6000萬(wàn)元購(gòu)入一塊地，建造普通商品住宅（有國(guó)土房產(chǎn)局的批復(fù)），可售面積3萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)稅及附加稅率總計(jì)5.55%，財(cái)務(wù)費(fèi)用能提供金融機(jī)構(gòu)證明，且不超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。具體數(shù)據(jù)如下表（為了便于討論，數(shù)據(jù)作了簡(jiǎn)化，不考慮不影響決策的印花稅）：單位：萬(wàn)元
單位成本/單價(jià)
總金額（30000平方米）
土地款
0.2000
6,000.00
建安成本
0.1000
3,000.00
管理銷(xiāo)售費(fèi)用合計(jì)
0.0180
540.00
財(cái)務(wù)費(fèi)用
0.0120
360.00
銷(xiāo)售收入
0.5100
14850.00
2005年該企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的征管習(xí)慣是允許納稅人自由選擇查帳制或核定制，然后由企業(yè)申請(qǐng)按選定方式清算。該企業(yè)先做了測(cè)算。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào) ）第十一條“條例第八條（一）項(xiàng)所稱(chēng)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！?/SPAN>
再根據(jù)國(guó)土房產(chǎn)局的對(duì)該企業(yè)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品屬于普通商品住宅的批復(fù)，企業(yè)稅務(wù)師認(rèn)為該產(chǎn)品屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，并測(cè)算如下：
（一）、查帳清算制
1、營(yíng)業(yè)稅及附加=14850×0.0555=824.18（萬(wàn)元）
2、可扣除成本=824.18 （6000 3000）×1.25 360=12434.18（萬(wàn)元）
土地增值額=14850-12434.18=2415.83（萬(wàn)元）
增值率=19.69%
應(yīng)交土地增值稅=0
（二）、核定清算制（普通標(biāo)準(zhǔn)住宅核定率為1%.非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅核定率為3%）
應(yīng)交土地增值稅=14850×1%=148.5（萬(wàn)元）
經(jīng)過(guò)測(cè)算，查帳制可以少交稅148.5萬(wàn)元，該企業(yè)申請(qǐng)查帳清算。
但在查帳清算過(guò)程中，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為該企業(yè)的普通商品住宅不是土地增值稅法意義上的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，依據(jù)是：蘇地稅發(fā)[2004]58號(hào)第一條“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T(mén)規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷(xiāo)售對(duì)象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門(mén)審核后確認(rèn)?！?，因而江蘇土地增值稅法意義上的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅類(lèi)似于定銷(xiāo)房的概念，和財(cái)法字[1995]6號(hào)“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅?！庇泻艽蟮牟煌?。雖然該企業(yè)有國(guó)土房產(chǎn)局對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品屬于普通住宅的批復(fù)，但根據(jù)稅收征收優(yōu)先適用稅法的原則，該企業(yè)的住宅不屬于土地增值稅法意義上的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，也不適用（財(cái)法字[1995]6號(hào)）“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅?！钡拿舛愐?guī)定。因而實(shí)際查帳清算結(jié)果如下：
1、營(yíng)業(yè)稅及附加=14850×0.0555=824.18（萬(wàn)元）
2、可扣除成本=824.18 （6000 3000）×1.25 360=12434.18（萬(wàn)元）
土地增值額=14850-12434.18=2415.83（萬(wàn)元）增值率=19.69%
應(yīng)交土地增值稅=2415.83×0.3=724.75（萬(wàn)元）
若采用核定制清算，應(yīng)交土地增值稅=14850×0.03=445.5（萬(wàn)元），因?qū)ζ胀?biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定不清多交稅=724.75-445.5=279.25（萬(wàn)元）
以上兩個(gè)案例是土地增值稅清算中一些常見(jiàn)的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，有些屬于納稅人沒(méi)有對(duì)土地增值稅清算方式和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的征管習(xí)慣了解不夠就倉(cāng)促籌劃所致，有些是由于一些地方性政策和國(guó)家級(jí)文件有較大的出入，不符合人們對(duì)土地增值稅一些概念的常規(guī)認(rèn)識(shí)所致，土地增值稅各地政策不一，征管習(xí)慣不一，稅務(wù)籌劃人員從事此類(lèi)籌劃應(yīng)慎之又慎。
