問：房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算時，未開票也未簽訂銷售合同的房產(chǎn)應(yīng)如何確認(rèn)收入？
答：1、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
2、關(guān)于土地增值稅的核定征收。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
?。ǘ┥米凿N毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
?。ㄈ╇m設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
?。ㄎ澹┥陥蟮挠嫸愐罁?jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
依據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時，對既未開具發(fā)票也未簽訂銷售合同的房產(chǎn)，若申報的計稅收入明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)可按下列方法和順序核定確認(rèn)清算收入：
（一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。
（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)。
?。ㄈ﹨⒄债?dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)。
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