今天起，除了北京、上海、廣州等一線城市，全國多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅征收比例將普遍降低。加上此前降低購房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率等政策，傳遞出各地政府主動推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存的強(qiáng)烈信號。據(jù)粗略統(tǒng)計，截至目前，已有超過130個城市出臺去庫存新政。
專家分析認(rèn)為，這些政策短期內(nèi)將對樓市去庫存形成實質(zhì)利好，但從中長期看，還需做好產(chǎn)城融合、戶籍制度改革等文章，以釋放更多的需求。中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示，可以預(yù)期中央及地方有更多政策助力“新市民”入市，全國樓市需求將逐步釋放。
◆利好
公積金利率上調(diào)減少非購房提取
2月17日，央行、住建部及財政部聯(lián)合印發(fā)通知，將住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。新政策于2月21日開始實施。
數(shù)據(jù)顯示，截至2014年年底，我國累計住房公積金繳存總額約為7.49萬億元，扣除提取后的繳存余額約3.7萬億元。這3.7萬億余額如全部計算利息，此前每年是約400億元，而調(diào)整后則變成了約560億元。也就是說，全國住房公積金繳存者可每年多獲160億元的收益。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“過去按照活期或三個月的存款基準(zhǔn)利率進(jìn)行利息計算，對于公積金繳納群體沒有太多誘惑力，此次政策允許按照一年的定期存款利率進(jìn)行計算，相當(dāng)于政府鼓勵工薪階層積極繳納公積金，并給予等同于理財性質(zhì)的收益保障。這樣做，能夠擴(kuò)大公積金繳納的范圍和規(guī)模，對于后續(xù)公積金利用也能夠起到積極的保障?！?/font>
“政策目的是減少公積金非購房提取，吸引公積金繳存減少提取率?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
降契稅營業(yè)稅相當(dāng)于房價下調(diào)1%-2%
財政部19日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。通知將首套房面積140平方米以上的契稅，從3%減按1.5%的稅率征收；二套房契稅則從3%降為1%-2%不等。此次政府讓利相當(dāng)于房價下調(diào)1%-2%。不過，二套房契稅優(yōu)惠政策在京滬廣深四地暫不實施。
具體來看，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收。個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
簡單舉例，對于一個二套房購房者來說，購買一套90平方米、總價為100萬的住房，原本契稅需交納3萬元，現(xiàn)在只需交納1萬元，即總價100萬的房子可省兩萬元，相當(dāng)于房價下調(diào)2%；購買一套144平方米、總價為100萬的房子，契稅過去需要交納3萬元，現(xiàn)在只需交納兩萬元，即總價100萬的房子可省1萬元，相當(dāng)于房價下調(diào)1%。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，此次購房減稅政策對樓市帶來極大利好。一方面，一線城市大戶型非普通住宅交易契稅降低，減少購房成本，有利于一線城市改善型購房需求的持續(xù)釋放。另一方面，“主要針對非一線城市的契稅和營業(yè)稅的減免，將有利于降低購房成本，增加購房需求，加快房產(chǎn)流通，加快庫存去化，降低庫存量較大的三四線城市樓市風(fēng)險，促進(jìn)樓市繁榮，進(jìn)而提振宏觀經(jīng)濟(jì)?？傊?，這一政策有著非常積極正向的影響?！?/font>
“政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策工具主要有三個：一個是稅收，一個是信貸，一個是限購，在稅收政策中，最主要就是契稅和營業(yè)稅政策，此次對兩個稅種都進(jìn)行了調(diào)整，是一次非常有針對性的調(diào)整?！敝袊缈圃贺斀?jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌說。
各地去庫存組合拳招數(shù)更多
易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從目前已出臺去庫存政策的地方來看，二線城市占比約為5%，三四線城市占比高達(dá)95%。從區(qū)域分布看，中部城市最多，占比超過一半；西部次之，占比約40%；東部目前僅有山東省。出臺政策的省市與庫存高企的區(qū)域分布重合度較高，“目前絕大多數(shù)三四線城市商品房去化壓力較大，房價下跌壓力也大?！庇浾哒{(diào)查發(fā)現(xiàn)，各地去庫存招數(shù)雖有異同，但主要可分為以下五類：
招數(shù)一：活用公積金杠桿
目前，推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”。江西、甘肅等省份推進(jìn)公積金貸款全省“一體化”政策。多省表示擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍，四川省表示今年將積極推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。
招數(shù)二：降低稅費(fèi)
多地政府采取降低稅費(fèi)、契稅補(bǔ)貼等方式減輕購房者負(fù)擔(dān)，提高購買能力。甘肅省將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)33%，寧夏居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補(bǔ)貼，新疆將商業(yè)個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算……
與此同時，多地還對房地產(chǎn)企業(yè)實施減稅優(yōu)惠。南昌市全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率；寧夏將簡化、合并和下放房地產(chǎn)行政審批事項，改革規(guī)費(fèi)繳納方式。
招數(shù)三：鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房
山東將對農(nóng)民進(jìn)城購房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策；甘肅加大實施戶籍制度改革力度，讓新落戶城市的居民能享受購租住房的政策，并擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面。
招數(shù)四：打通商品房和保障房通道
甘肅計劃今年把4.6萬套保障房中的3.3萬套保障房用于從存量商品房中回購，福建等省明確表示不再新建公租房；安徽等省要求，確保貨幣化安置比例不低于50%，山西要求商品房庫存較大的市要達(dá)到80%以上。河南出臺新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房。
招數(shù)五：實施房地產(chǎn)供給側(cè)改革
山東、海南等省份探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。
有的省份嚴(yán)把土地放量和新增開發(fā)關(guān)口。寧夏對閑置面積超過批準(zhǔn)總面積10%的地區(qū)，不再新增用地指標(biāo)；江西提出將對履行去庫存、穩(wěn)市場主體責(zé)任不力，效果不明顯的市、縣，進(jìn)行約談和追責(zé)。