房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售在建工程適用“
對(duì)這個(gè)問(wèn)題的回答，關(guān)系到房企銷(xiāo)售在建工程能否扣除土地價(jià)款，實(shí)務(wù)中已有案例顯示不同的稅法適用涉及的稅款可能會(huì)達(dá)數(shù)千萬(wàn)，對(duì)此本微信公眾號(hào)《房地產(chǎn)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)“營(yíng)改增”分析（二）——在建工程轉(zhuǎn)讓?zhuān)?）》和《房地產(chǎn)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)“營(yíng)改增”分析（二）——在建工程轉(zhuǎn)讓?zhuān)?）》中對(duì)一些操作細(xì)節(jié)進(jìn)行探討，本文擬從稅法適用原則的角度對(duì)該問(wèn)題做進(jìn)一步的思考。
稅法適用原則
稅法適用原則是指稅務(wù)行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)運(yùn)用稅收法律規(guī)范解決具體問(wèn)題所必須遵循的準(zhǔn)則。其作用在于使法律規(guī)定具體化的過(guò)程中，提供方向性的指導(dǎo)，判定稅法之間的相互關(guān)系，合理解決法律糾紛，保障法律順利實(shí)現(xiàn)，以達(dá)到稅法認(rèn)可的各項(xiàng)稅收政策目標(biāo)，維護(hù)稅收征納雙方的合法權(quán)益。稅法適用原則并不違背稅法基本原則，而且在一定程度上體現(xiàn)著稅法基本原則。但是與其相比，稅法適用原則含有更多的法律技術(shù)性準(zhǔn)則，更為具體化。
稅法適用原則的核心功能在于對(duì)稅法適用過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題提供合理指導(dǎo)，為紛繁復(fù)雜的稅務(wù)問(wèn)題尋找正確的稅法適用。
特別法優(yōu)于普通法原則
對(duì)同一事項(xiàng)兩部法律分別訂有一般規(guī)定和特別規(guī)定時(shí)，特別規(guī)定的效力高于一般規(guī)定的效力。當(dāng)對(duì)某些稅收問(wèn)題需要作出特殊規(guī)定，但是又不便于普遍修訂稅法時(shí)，即可以通過(guò)特別法的形式予以規(guī)范。凡是特別法中作出規(guī)定的，即排斥普通法的適用。不過(guò)這種排斥僅就特別法中的具體規(guī)定而言，并不是說(shuō)隨著特別法的出現(xiàn)，原有的居于普通法地位的稅法即告廢止。特別法優(yōu)于普通法原則打破了稅法效力等級(jí)的限制，即居于特別法地位級(jí)別較低的稅法，其效力可以高于普通法的級(jí)別較高的稅法。
某一事項(xiàng)如何使用稅法，特別是不同法律出現(xiàn)競(jìng)合的情形下，特別法優(yōu)于普通法原則為該類(lèi)問(wèn)題的解決提供了基本的規(guī)定。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售在建工程的稅法適用
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建工程是什么？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建工程項(xiàng)目，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)，取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過(guò)報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證，具備開(kāi)工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目或者已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目。
以是否施工將在建工程分為兩種：具備開(kāi)工條件的在建項(xiàng)目和進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目。
工程竣工驗(yàn)收之后，就成為完工項(xiàng)目，滿(mǎn)足交房條件即可交房。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建工程屬于增值稅什么稅目？
根據(jù)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造房屋的過(guò)程，房屋是由未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為完工產(chǎn)品的漸變過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的房屋根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)歸類(lèi)為不動(dòng)產(chǎn)，從而在建工程就屬于不動(dòng)產(chǎn)。
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建工程轉(zhuǎn)讓的條件是什么？
《
（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售在建工程本質(zhì)是什么？
根據(jù)上述討論，在建工程屬于增值稅注釋里面的“不動(dòng)產(chǎn)”，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售在建工程本質(zhì)上屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。
（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售在建工程如何適用稅法？
一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為如何繳稅？首先需要明確適用的稅法，然后根據(jù)稅法規(guī)定進(jìn)行繳稅。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售在建工程，屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)此我們首先定位到
根據(jù)
（6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售在建工程如何繳納增值稅？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按照交房與否來(lái)確認(rèn)納稅義務(wù)是否發(fā)生，交房之前收到的房款屬于預(yù)收款，沒(méi)有納稅義務(wù)，按照18號(hào)公告第十條的規(guī)定進(jìn)行預(yù)繳。
交房之后收的房款，有納稅義務(wù)，按照
根據(jù)
對(duì)于銷(xiāo)售在建工程項(xiàng)目，當(dāng)期銷(xiāo)售完成時(shí)一般就完成了“交房”，此處的房指的是整個(gè)在建工程項(xiàng)目，既然交房了，那么就需要納稅，此時(shí)按照上述規(guī)定當(dāng)然可以扣除土地價(jià)款，具體扣除金額，由于在建工程項(xiàng)目一次性交房了，此處當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積和房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積是一致的，也就是說(shuō)土地價(jià)款在銷(xiāo)售當(dāng)期可以一次性扣除。
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