根據(jù)土地增值稅條例及其實施細(xì)則以及財政部國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，為解決納稅人和基層稅務(wù)機(jī)關(guān)反映的土地增值稅相關(guān)政策執(zhí)行口徑問題，重慶市地方稅務(wù)局下發(fā)了《
一、關(guān)于房地產(chǎn)項目清算單位
稅務(wù)總局《
為進(jìn)一步明確認(rèn)定口徑，公告規(guī)定，以規(guī)劃部門審批的用地規(guī)劃或工程規(guī)劃為依據(jù)劃分清算單位，具體表現(xiàn)為規(guī)劃部門發(fā)放的用地或工程規(guī)劃許可證。納稅人選擇劃分方式，確定清算單位后，應(yīng)按公告的規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報備。
為確保政策銜接，公告執(zhí)行前同一用地規(guī)劃項目包括多個工程規(guī)劃（分期），已分期清算申報的，不再調(diào)整；未清算申報部分，納稅人可選擇繼續(xù)分期清算或者合并清算，并按公告規(guī)定報備。
二、關(guān)于清算分類
《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。”稅務(wù)總局《
房地產(chǎn)項目開發(fā)品包括住宅類和非住宅類，其中住宅類包括普通住宅和非普通住宅。公告明確清算單位中包括多類房產(chǎn)的，應(yīng)按普通住宅、非普通住宅、非住宅三類，確認(rèn)計稅收入、扣除項目金額，分別計算增值額和土地增值稅。
三、關(guān)于土地及房地產(chǎn)開發(fā)成本
土地增值稅條例實施細(xì)則規(guī)定，“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?rdquo;稅務(wù)總局《
鑒于土地價值不僅與地塊面積有關(guān)，也同時受地塊上房產(chǎn)建筑密度、強(qiáng)度的影響，土地成本分?jǐn)傆嬎銜r需考慮兩者因素；而“房地產(chǎn)開發(fā)成本”相關(guān)項目費用分?jǐn)傁鄬茖W(xué)合理的方式為與各類房產(chǎn)建筑面積掛鉤，按建筑面積占比計算。為便于政策執(zhí)行、公平稅負(fù)，應(yīng)統(tǒng)一和明確成本費用分?jǐn)偡绞?，公告?guī)定，分期清算或者清算單位中建造多類房產(chǎn)，土地成本納稅人可選擇按照土地面積占比法或者建筑面積占比法計算分?jǐn)?；房地產(chǎn)開發(fā)成本按照建筑面積占比法計算分?jǐn)偂４送?，對于已明確對象化的設(shè)施、設(shè)備、裝修等支出，例如，專用電梯、中央空調(diào)、精裝修費等，則需直接計入對應(yīng)房產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)成本。
在非“凈地”出讓的情況下，“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”屬于取得土地使用權(quán)而付出的代價，因此，將此項納入土地成本。
四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費用 金融機(jī)構(gòu)實際執(zhí)行利率符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，向其支付的利息可予以扣除，但不包括支付的咨詢費、代理費、手續(xù)費等。金融機(jī)構(gòu)包括納入人民銀行金融機(jī)構(gòu)編碼的商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)等各類金融單位。 同一房地產(chǎn)項目的利息費用一般具有整體性和連續(xù)性，為統(tǒng)一口徑，避免任意調(diào)整利息支出計算方式，分期清算的，“房地產(chǎn)開發(fā)費用”計算只能選擇使用同一種方法。 五、關(guān)于查賬征收清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn) 房地產(chǎn)項目以核定率方式清算的，清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)直接按原核定率標(biāo)準(zhǔn)計算稅款。查賬征收方式清算的，清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及已清算結(jié)果的調(diào)整，應(yīng)按清算時確認(rèn)的各房產(chǎn)類型單位建筑面積成本費用額為扣除計算依據(jù)，單獨計算稅款。由于清算時的稅金僅對應(yīng)已銷售房產(chǎn)部分，根據(jù)匹配原則，計算“單位面積成本費用額”時需剔除稅金，在計算清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)扣除額時，再將實際發(fā)生的稅金還原計入。 對于清算時因未取得合法有效憑證，而未能認(rèn)定的成本項目，清算后取得合法有效憑證的，可后續(xù)扣除，即增加清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)當(dāng)期的“單位面積成本費用額”（計算公式見公告）。 六、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房有關(guān)規(guī)定 根據(jù)“舊房”轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房扣除額確定包括“評估價格”、“購置成本”兩種方式，由納稅人選擇適用。其中，“評估價格”為房產(chǎn)重置成本，土地成本需單獨提供支付憑據(jù)；“購置成本”僅適用于對外取得房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需提購置的憑據(jù)資料。 房屋登記及交易管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，“房屋以有固定界限，可以獨立使用，有明確、唯一編號的幢、層、套、間為基本單元進(jìn)行登記。”“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照房屋基本單元進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。”鑒于一處舊房包括“幢、層、套、間”等多種形態(tài)，存在一次轉(zhuǎn)讓多套（層）房產(chǎn)的情形，土地增值稅計稅單位均統(tǒng)一為房管規(guī)定的“基本登記單元”。 七、關(guān)于無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)有關(guān)規(guī)定 八、其他規(guī)定 （二）《 （三）根據(jù)規(guī)定，對一方出部分土地，一方出資金，雙方合作建房共同確權(quán)，不征收土地增值稅，但若出土地方收取貨幣價款的，則屬于部分有償轉(zhuǎn)讓土地，應(yīng)按規(guī)定征稅。 （四）棚戶區(qū)及危舊房改造安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住宅項目一般是普通住宅，利潤率需控制在國家規(guī)定的較低水平，實際增值率不高，為做好政策扶持，對此類項目住宅轉(zhuǎn)讓不預(yù)征土地增值稅，待達(dá)到清算條件后清算稅款。
稅務(wù)總局《
依照“利息支出”是否能據(jù)實計算扣除為劃分標(biāo)準(zhǔn)，“房地產(chǎn)開發(fā)費用”計算，納稅人可選擇適用公告規(guī)定的兩種方式。其中，“利息支出”據(jù)實計算扣除的，應(yīng)確保支付金融機(jī)構(gòu)利息的真實性、合法性，以及分?jǐn)傆嬎愕暮侠硇浴?/p>
稅務(wù)總局《
清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)涉及后續(xù)扣除的，稅款按月預(yù)繳、按年計算，不涉及后續(xù)扣除的，則按月計算。
根據(jù)土地增值稅條例及其實施細(xì)則的規(guī)定，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括“新建房”和“舊房”轉(zhuǎn)讓兩種類型；新建房的各項扣除項目指房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)生的成本費用。
公告提出了舊房認(rèn)定范圍：房地產(chǎn)企業(yè)以外的其他單位和個人建造的房產(chǎn)初始確權(quán)后，房管部門即作為存量房，建造及轉(zhuǎn)讓不屬于法定意義的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)視為舊房轉(zhuǎn)讓；單位和個人對外取得（購置、接收投資、抵債、受贈、交換等）的房產(chǎn)，俗稱“二手房”，再轉(zhuǎn)讓屬于舊房轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)企業(yè)建造房產(chǎn)已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用，或轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)用于持有出租，屬于“新建房”已使用，再轉(zhuǎn)讓應(yīng)認(rèn)定為舊房轉(zhuǎn)讓。
根據(jù)土地增值稅條例規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，構(gòu)成納稅義務(wù)。鑒于同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)（調(diào)撥）房地產(chǎn)，以及經(jīng)縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，按照國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)管理的相關(guān)規(guī)定，國有企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)等之間無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓方未取得收入，因此不征收土地增值稅。同一投資主體內(nèi)部企業(yè)之間的有償轉(zhuǎn)讓、投資（增資）等不屬于無償劃轉(zhuǎn)范疇。
（一）公告規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入偏低，但屬于正當(dāng)理由的情形。“法院判決或裁定轉(zhuǎn)讓、公開競價拍賣轉(zhuǎn)讓、按物價部門確定的價格轉(zhuǎn)讓、拆遷安置售房”，屬于特定的市場供求關(guān)系下轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格能夠反映特殊條件下房地產(chǎn)的公允價值。“個人轉(zhuǎn)讓給直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”系家庭成員、直系親屬之間的轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)屬于價格偏低的正當(dāng)理由。此外，轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方、股東和管理人員，或者朋友之間轉(zhuǎn)讓等其他因素一般不得認(rèn)定為正當(dāng)理由。
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