房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃
房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃 土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。它的重點是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策，通過合理合法調整收入額和扣除項目金額來減低增值額，從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。 一、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃 根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標準住宅，又從事其他房地產開發(fā)，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。 例：某房地產開發(fā)企業(yè)A出售普通標準商品房取得銷售收入6000萬元，扣除項目金額為4400萬元（未包括稅金）。 解答：銷售稅金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬元 扣除項目金額合計＝4400＋330＝4730萬元 增值額＝6000－4730＝1270萬元 增值率＝1270/4730×100%＝26.8% 適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270×30%＝381萬元 通過上述計算可以看出，普通標準住宅的增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在20%以內，籌劃的方法有以下兩種： 第一，降低普通標準住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業(yè)的利潤，這種方法是否合理應通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標準住宅的銷售價格，令其為X，則應納土地增值稅為： 銷售稅金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1 扣除項目金額合計＝4400＋0.055X1 增值額＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400 增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100% 由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1萬元。此時銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元，由于免征增值稅少納稅381萬元，與減少的收入相比節(jié)省了34.1萬元。 第二，增加普通標準住宅的扣除項目金額：增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標準住宅的扣除項目發(fā)生變化，令其為X2，則應納土地增值稅為： 扣除項目金額合計＝X2＋330 增值額＝6000－（X2＋330）＝5670－X2 增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100% 由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670萬元。此時普通標準住宅就可以免征土地增值稅。 二、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃 第一，利用合作建房節(jié)稅?！敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）中規(guī)定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”房地產開發(fā)公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。第二，利用房地產的代建房節(jié)稅。這種情況是指房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第三，改售為租、投資聯(lián)營節(jié)稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒有發(fā)生產權轉移，只需交納出租房產稅。另外，房地產企業(yè)也可以房產投資、聯(lián)營，在投資時按稅法規(guī)定不用繳納土地增值稅，而且在轉讓股權時也可以不用補交。 三、利用增加扣除項目進行稅收籌劃 房地產開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃時可通過合理的增加扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出。凡能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條規(guī)定計算的金額之和的5 %以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條規(guī)定計算的金額之和的10%以內扣除。
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