房地產(chǎn)企業(yè)預交稅金會計處理
預交稅金的會計處理
新《企業(yè)會計準則》以及相關規(guī)定未對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓銷售不動產(chǎn)預收款計征企業(yè)所得稅和營業(yè)稅及其附加的會計處理進行明確，故實務中存在不同處理方式。
（一）預交所得稅的會計處理
在實務處理中'預收房款預交所得稅的會計處理一般有兩種情況：
?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅一般核算方法按預收賬款當期的發(fā)生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。會計分錄如下：
借：應交稅費——應交所得稅
貸：銀行存款
房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時計算已實現(xiàn)的收入同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，經(jīng)過納稅調(diào)整計算出的所得稅反映在利潤表中： 計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時： 借：應交稅費——應交所得稅 ?。?）所得稅會計的處理方式 （二）預交營業(yè)稅及其附加的會計處理 年度終了，對達到收入確認條件的“預收賬款”轉(zhuǎn)人當年銷售收入，按發(fā)生額計提“營業(yè)稅金及附加”會計分錄： 建設稅 對財務數(shù)據(jù)或指標的影響分析 相關會計分析及處理為： 年末，確認遞延所得稅資產(chǎn) 2.625萬元： 經(jīng)分析可見，在利潤總額為正的情況下，確認遞延所得稅資產(chǎn)后，影響當期財務報表中資產(chǎn)，負債總額，導致資產(chǎn)負債率變大，但不影響利潤總額、凈利潤、每股收益等財務指標。 案例二，在利潤總額為負時確認遞延所得稅資產(chǎn)的影響 相關會計分析及處理為： 年末，確認遞延所得稅資產(chǎn)3．75萬元： 經(jīng)分析可見，在利潤總額為負的情況下，確認遞延所得稅資產(chǎn)后，導致當期財務報表中資產(chǎn)、負債總額變大，資產(chǎn)負債率變大，利潤總額、凈利潤、每股收益等財務指標變大。 案例三，預交營業(yè)稅及附加是否確認遞延所得稅負債的影響 本期確認收入30萬元，相應計提稅金及附加1．575萬元： 預繳的相關稅金5．25萬元，減掉本期確認收入部分相應的稅金及附加1．575萬元，差額3．675萬元按稅法規(guī)定，可以在本期應納稅所得稅額中扣減，但在以后年度預收賬款轉(zhuǎn)收入，確認銷售收入時計提的相應稅金及附加應做納稅調(diào)增，進而形成遞延所得稅負債3.675×0．25＝0.91875（萬元），會計處理為： 經(jīng)分析可見，確認遞延所得稅負債后，導致當期財務報表中負債總額增加，資產(chǎn)負債率變大，凈利潤、每股收益減少。
借：所得稅費用
貸：應交稅費——應交所得稅
借：所得稅費用
貸：應交稅費——應交所得稅
貸：銀行存款
對未達到收入確認條件的預收賬款對應的所得稅反映在應交稅費欄，用負數(shù)表示。
若房地產(chǎn)企業(yè)在核算所得稅按照可抵扣暫時性差異來確認對未來期間應納所得稅金額的影響，對預繳的所得稅應確認為遞延所得稅資產(chǎn)，繳納時同（1）一樣，年終對未達到收入確認條件的預收賬款對應的已上繳的所得稅從“應交稅費——應交所得稅”科目轉(zhuǎn)入“遞延所得稅資產(chǎn)——預售房預繳所得稅”科目，會計分錄如下；
借：遞延所得稅資產(chǎn)——預售房預繳所得稅
貸：應交稅費——應交所得稅
預交營業(yè)稅及其附加的會計處理一般較為簡單，預交營業(yè)稅金及附加稅款時：
借：應交稅費——應交營業(yè)稅
——應交城市維護建設稅
——應交教育費附加
貸：銀行存款
借：營業(yè)稅金及附加
貸：應交稅費——應交營業(yè)稅
——應交城市維護
——應交教育費附加
并將已繳納的稅金轉(zhuǎn)入本年利潤，反映在利潤表的營業(yè)稅金及附加欄同時對未達到收入確認條件的預收賬款，反映在資產(chǎn)負債表“預收賬款”的期末余額里，預交的稅金由于稅法上可以作為費用成本列支，這樣會計和稅務就存在差異。有的企業(yè)就確認遞延所得稅負債，而有的不作處理，反映在應交稅費欄，即為負數(shù)表示。
房地產(chǎn)企業(yè)預售收入產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)及預交稅金產(chǎn)生的遞延所得稅負債對報表會產(chǎn)生很大影響：
案例一，利潤總額為正時確認遞延所得稅資產(chǎn)的影響
一家房地產(chǎn)企業(yè)A，2008年發(fā)生預售房款收入100萬元，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定的預征毛利率為15%，本期達到收入確認條件的預收款有30萬元，相應成本8萬元，期間費用及其他相關費用2萬元，則年末預收賬款的賬面價值為70萬元，計稅基礎為70×（1－15%）＝59.5（萬元），產(chǎn)生可抵扣暫時性差異10．5萬元，相應確認遞延所得稅資產(chǎn)10．5×25%＝2．625（萬元）。
利潤表上企業(yè)所得稅費用（30－8－2）×25%＝5（萬元）（假設除預收款外，無其他納稅調(diào)整事項）；未確認收入的預售房款預繳企業(yè)所得稅70×15%×25%＝2.625（萬元）；年末匯算清繳，按照當期預售房款收入預繳企業(yè)所得稅（70×15%＋30－8＝2）×25%＝7.625（萬元）：
借：所得稅費用——當期所得稅費用 5
應交稅費——企業(yè)所得稅 2．625
貸：銀行存款 7．625
借：遞延所得稅資產(chǎn) 2．625
貸：應交稅費-企業(yè)所得稅 2．625
?。_未確認收入的預售房款預繳的企業(yè)所得稅紅字）
一家房地產(chǎn)企業(yè)B，2008年發(fā)生預售房款收入100萬元，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定的預征毛利率為15%，本期無達到收入確認條件的預收款，期間費用及其他相關費用2萬元，則年末預收賬款的賬面價值為100萬元，計稅基礎為100×（1－15%）＝85（萬元），產(chǎn)生可抵扣暫時性差異15萬元，相應確認遞延所得稅資產(chǎn)15×25%＝3.75（萬元）。
年末，按照當期預售房款收入預繳企業(yè)所得稅（100×15%－2）×25%＝3．25（萬元）：．
借：應交稅費——企業(yè)所得稅 3．25
貸：銀行存款 3．25
借：遞延所得稅資產(chǎn) 3．75
貸：應交稅費——企業(yè)所稅 3.25
?。_未確認收入的預售房款預繳的企業(yè)所得稅紅字）
所得稅費用 0.5
接案例一，假設當期預繳營業(yè)稅5萬元，教育費附加0.15萬元，地方教育附加0．1萬元，預繳稅金100×5%（1＋3%＋2%）＝5.25（萬元）：
借：應交稅費——應交營業(yè)稅 5
——應交教育費附加 0.15
——應交地方教育附加 0．1
貸：銀行存款 5．25
借：營業(yè)稅金及附加 1．575
貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 1.5
——應交教育費附加 0．045
——應交地方教育費 0．03
借：所得稅費用 0．91875
貸：遞延所得稅負債 0．91875
?
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