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　　房地產(chǎn)企業(yè)購買電梯及安裝服務(wù)分為三種情況：

　　一是房地產(chǎn)企業(yè)直接從電梯生產(chǎn)廠家購買電梯及安裝服務(wù)；

　　二是房地產(chǎn)企業(yè)直接從電梯貿(mào)易企業(yè)購買電梯及安裝服務(wù)；

　　三是房地產(chǎn)企業(yè)直接從電梯生產(chǎn)廠家或電梯貿(mào)易企業(yè)購買電梯，然后從電梯生產(chǎn)廠家或電梯貿(mào)易企業(yè)的全資子公司——電梯安裝企業(yè)，購買安裝服務(wù)。

　　這三種業(yè)務(wù)流程中的稅收成本是不一樣的。

　　因此，房地產(chǎn)企業(yè)要正確處理這三種業(yè)務(wù)流程的稅務(wù)處理，并從中選擇稅負(fù)最低的業(yè)務(wù)流程。

　　一、法律依據(jù)分析

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）第四條規(guī)定：“一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅?！痹谠摋l規(guī)定中，特別要注意“可以”兩個字。“可以”的含義是提供電梯安裝服務(wù)的企業(yè)對“電梯安裝服務(wù)”可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅（稅率為3%），也可以不按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅（稅率為3%），具體的稅務(wù)處理分為以下兩種情況，具體如下：

　　1、如果一般納稅人的電梯貿(mào)易企業(yè)銷售電梯的同時提供安裝服務(wù)，則電梯貿(mào)易企業(yè)提供的電梯安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計征增稅（即可以選擇3%的稅率計征增值稅）。

　　如果購買電梯的企業(yè)不同意提供電梯安裝服務(wù)的電梯貿(mào)易企業(yè)適用簡易計稅方法選擇3%的稅率計征增值稅，則提供電梯安裝服務(wù)的電梯貿(mào)易企業(yè)必須照混合銷售行為的規(guī)定，銷售電梯和電梯安裝服務(wù)一并按照17%的稅率征收增值稅。

　　2、如果一般納稅人的電梯生產(chǎn)企業(yè)銷售電梯的同時提供安裝服務(wù)，則電梯生產(chǎn)企業(yè)提供的電梯安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計征增稅（即可以選擇3%的稅率計征增值稅）。

　　如果購買電梯的企業(yè)不同意提供電梯安裝服務(wù)的電梯生產(chǎn)企業(yè)適用簡易計稅方法選擇3%的稅率計征增值稅，則根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）第一條的規(guī)定，售活動板房、機(jī)器設(shè)備、鋼結(jié)構(gòu)件等自產(chǎn)貨物的同時提供建筑、安裝服務(wù)，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第四十條規(guī)定的混合銷售，應(yīng)分別核算貨物和建筑服務(wù)的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率。

　　因此，根據(jù)此規(guī)定，電梯生產(chǎn)企業(yè)提供的電梯安裝服務(wù)必須選擇11%的稅率計征增值稅。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)采購電梯及安裝服務(wù)的涉稅成本分析

　　房地產(chǎn)企業(yè)購買電梯及安裝服務(wù)的涉稅成本因房地產(chǎn)企業(yè)與電梯生產(chǎn)企業(yè)或電梯貿(mào)易企業(yè)不同的合同簽訂方法而不同，具體分析如下：

　　1、四種不同的合同簽訂方法

　?、俜康禺a(chǎn)企業(yè)與電梯生產(chǎn)企業(yè)或電梯貿(mào)易企業(yè)簽訂一份合同，將安裝費(fèi)用打進(jìn)電梯價格中，合同中約定：價格含安裝費(fèi)用。

　?、诜康禺a(chǎn)企業(yè)與電梯生產(chǎn)企業(yè)或電梯貿(mào)易企業(yè)簽訂一份合同，合同中分別約定電梯價款和電梯安裝服務(wù)價款。

　　③房地產(chǎn)企業(yè)與電梯生產(chǎn)企業(yè)或電梯貿(mào)易企業(yè)分別簽訂兩份合同：一份是電梯采購合同；另一份是電梯安裝服務(wù)合同。

　?、芊康禺a(chǎn)企業(yè)與電梯生產(chǎn)企業(yè)或電梯貿(mào)易企業(yè)簽訂一份采購電梯合同，然后，房地產(chǎn)企業(yè)與電梯生產(chǎn)企業(yè)或電梯貿(mào)易企業(yè)的下屬全資子公司簽訂電梯安裝服務(wù)合同。

　　2、不同合同下的涉稅成本

　　根據(jù)前面法律依據(jù)分析，可知以上不同的合同簽訂方法下的涉稅成本分析如下：

　　第一種簽合同方法的涉稅成本：

　　由于電梯生產(chǎn)企業(yè)或電梯貿(mào)易企業(yè)是一般納稅人，所以在合同中約定價格含安裝費(fèi)的情況下，電梯生產(chǎn)企業(yè)或電梯貿(mào)易企業(yè)都向房地產(chǎn)企業(yè)開具17%的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的增值稅專用發(fā)票。電梯安裝費(fèi)用在房地產(chǎn)企業(yè)里可以抵扣17%的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。

　　第二種簽合同方法的涉稅成本分析：

　?。?）房地產(chǎn)企業(yè)與電梯生產(chǎn)企業(yè)或簽訂一份合同，合同中分別約定電梯價款和電梯安裝服務(wù)價款的情況下，電梯生產(chǎn)企業(yè)發(fā)生了銷售自產(chǎn)并提供安裝服務(wù)，電梯生產(chǎn)企業(yè)給房地產(chǎn)公司有兩種開具發(fā)票的辦法：

　　第一種發(fā)票開具方法：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）第一條的規(guī)定，電梯生產(chǎn)企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)，電梯價款部分開具17%的增值稅專用（普通）發(fā)票，安裝服務(wù)價款部分開11%的增值稅專用（普通）發(fā)票。

　　第二種發(fā)票開具方法：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）第四條的規(guī)定，電梯生產(chǎn)企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)，電梯價款部分開具17%的增值稅專用（普通）發(fā)票，安裝服務(wù)價款部分開3%的增值稅專用（普通）發(fā)票。

　　（2）房地產(chǎn)企業(yè)與電梯貿(mào)易企業(yè)簽訂一份合同，合同中分別約定電梯價款和電梯安裝服務(wù)價款。電梯生產(chǎn)企業(yè)發(fā)生了銷售自產(chǎn)并提供安裝服務(wù)，電梯生產(chǎn)企業(yè)給房地產(chǎn)公司有兩種開具發(fā)票的辦法：

　　第一種發(fā)票開具方法：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十條的規(guī)定，一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物（即17%的稅率）繳納增值稅?；诖艘?guī)定，電梯貿(mào)易企業(yè)將電梯價款和電梯安裝價款一起向房地產(chǎn)企業(yè)開具17%的增值稅專用（普通）發(fā)票。

　　第二種發(fā)票開具方法：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）第四條的規(guī)定，電梯貿(mào)易企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)，電梯價款部分開具17%的增值稅專用（普通）發(fā)票，安裝服務(wù)價款部分開3%的增值稅專用（普通）發(fā)票。

　　第三種簽合同方法的涉稅分析：

　　房地產(chǎn)企業(yè)與電梯生產(chǎn)企業(yè)或電梯貿(mào)易企業(yè)分別簽訂兩份合同：一份是電梯采購合同；另一份是電梯安裝服務(wù)合同。這對提供安裝服務(wù)的電梯生產(chǎn)企業(yè)或電梯貿(mào)易企業(yè)來講，其實(shí)是一種“甲供材”現(xiàn)象。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》“財稅[2016]36號”附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第（七）款“建筑服務(wù)”第2項(xiàng)規(guī)定：“一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅?！币虼?，電梯生產(chǎn)企業(yè)或電梯貿(mào)易企業(yè)就電梯價款部分向房地產(chǎn)企業(yè)開17%的增值稅專用發(fā)票，安裝價款部分向房地產(chǎn)企業(yè)開3%的增值稅專用發(fā)票。

　　第四種簽合同方法的涉稅分析：

　　房地產(chǎn)企業(yè)與電梯生產(chǎn)企業(yè)或電梯貿(mào)易企業(yè)簽訂一份采購電梯合同，然后，房地產(chǎn)企業(yè)與電梯生產(chǎn)企業(yè)或電梯貿(mào)易企業(yè)的下屬全資子公司簽訂電梯安裝服務(wù)合同。這種簽合同的方法，對電梯安裝企業(yè)來講，就是“甲供材”現(xiàn)象，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》“財稅[2016]36號”附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第（七）款“建筑服務(wù)”第2項(xiàng)規(guī)定：“一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅?！币虼?，電梯生產(chǎn)企業(yè)或電梯貿(mào)易企業(yè)銷售電業(yè)務(wù)，電梯價款向房地產(chǎn)企業(yè)開17%的增值稅專用發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)與電梯生產(chǎn)企業(yè)或電梯貿(mào)易企業(yè)的下屬全資子公司就安裝價款部分向房地產(chǎn)企業(yè)開3%的增值稅專用發(fā)票。

　　三、分析結(jié)論

　　根據(jù)以上不同簽訂合同方法的增值稅抵扣的分析，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最有利的節(jié)稅的合同簽訂方法是第一種合同簽訂方法，其次是第二種合同簽訂方法中的第一種發(fā)票開具方法。即房地產(chǎn)企業(yè)電梯生產(chǎn)企業(yè)簽訂一份合同，在合同中分別約定電梯價款和電梯安裝價款，并在合同中發(fā)票開具條款中約定：電梯價款部分開17%的增值稅專用發(fā)票，電梯安裝服務(wù)價款部分開11%的增值稅專用發(fā)票。

　　房地產(chǎn)企業(yè)與電梯貿(mào)易企業(yè)簽訂一份合同，在合同中分別約定電梯價款和電梯安裝價款，并在合同中發(fā)票開具條款中約定：電梯價款和安裝服務(wù)價款一起開17%的增值稅專用發(fā)票,電梯安裝服務(wù)價款部分開3%的增值稅專用發(fā)票。同樣,對房地產(chǎn)企業(yè)而言,稅負(fù)最重的合同簽訂方法是第四種合同簽訂方法和第三種合同簽訂方法。