“紅線外支出”是指在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目建設(shè)用地邊界外，即國家有關(guān)部門審批的項目規(guī)劃外承建道路、橋梁、公園、學校、醫(yī)院、綠化等設(shè)施發(fā)生支出。實踐中的“紅線外支出”主要體現(xiàn)為兩種情況：第一種是土地置換政府項目模式：政府強行要求房地產(chǎn)企業(yè)在紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程作為招拍掛拿地時的附帶條件，該種情況下，政府往往以低于市場招拍掛的價格出讓土地給房地產(chǎn)企業(yè)，低于市場招拍掛的價款部分置換政府項目。第二種是為促進銷售而建基礎(chǔ)設(shè)施無償移交政府模式：開發(fā)商為了提升紅線內(nèi)樓盤的品質(zhì)，提升銷售價格，在紅線外自行建造公園、道路、橋梁等建筑物或基礎(chǔ)設(shè)施無償移交給當?shù)卣l(fā)生的支出。這兩種“紅線外支出”在房地產(chǎn)企業(yè)的稅務上、財務上如何處理，必須從法律邏輯起點開始分析，筆者具體分析如下。
（一）第一種“紅外線支出”(土地置換政府項目模式)的法務、財務和稅務處理
1、法務處理：
《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（中華人民共和國國土資源部令第61號）第二十二條規(guī)定：“經(jīng)營性用地應當以招標拍賣掛牌的方式確定土地使用者和土地價格。各類有償使用的土地供應不得低于國家規(guī)定的用地最低價標準。禁止以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式變相的減免土地出讓價款。”《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財綜[2006]68號）第十條規(guī)定：“任何地區(qū)、部門和單位都不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國有企業(yè)改制”等各種名義減免土地出讓收入，實行“零地價”，甚至“負地價”，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入”同時《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財綜[2006]68號）第七條規(guī)定：“對違反本通知規(guī)定，擅自減免、截留、擠占、挪用應繳國庫的土地出讓收入，不執(zhí)行國家統(tǒng)一規(guī)定的會計、政府采購等制度的，要嚴格按照土地管理法、會計法、審計法、政府采購法、《
基于以上規(guī)定，第一種“紅線外支出”(土地置換政府項目模式)中的政府行為是違反《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》和《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》規(guī)定的行為，根據(jù)《
2、財務處理
雖然第一種“紅線外支出”模式對政府部門的相關(guān)負責人是違法行為，但不影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務核算和稅務機關(guān)對其進行的稅收征管的權(quán)利。由于第一種“紅線外支出”(土地置換政府項目模式)的項目是以政府（一般是城投公司）作為立項、規(guī)劃審批主體，房地產(chǎn)公司出的建設(shè)資金（土地招拍掛出讓金的減免）實質(zhì)是政府出的建筑資金，是土地出讓金成本的一部分。因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的第一種“紅線外支出”，財務處理如下：
?。?）房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同并支付土地出讓金時的賬務處理
借：開發(fā)成本——土地成本
貸：銀行存款
?。?）房地產(chǎn)企業(yè)支付建筑企業(yè)工程款，并收到建筑企業(yè)開具的11%的增值稅專用發(fā)票的賬務處理
借：開發(fā)成本——土地成本（低于市場招拍掛價格的部分價格：土地置換政府項目成本）
應交稅費——應交增值稅（進項稅額）
貸：銀行存款
3、稅務處理
《
?。ㄒ唬┯糜诤喴子嫸惙椒ㄓ嫸愴椖?、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)；
?。ǘ┓钦p失的購進貨物，以及相關(guān)的勞務和交通運輸服務；
?。ㄈ┓钦p失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、勞務和交通運輸服務；
?。ㄋ模﹪鴦赵阂?guī)定的其他項目。
基于此稅法規(guī)定，我國稅法規(guī)定的不可以抵扣增值稅進項稅額的規(guī)定是采用列舉法，即稅法中沒有規(guī)定不可以抵扣增值稅進項稅額的情形是可以抵扣的。因此，第一種“紅線外支出”的政府項目是房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)簽訂的包工包料合同，建筑企業(yè)開給房地企業(yè)的增值稅進項發(fā)票不在稅法中不可抵扣增值稅進項稅額的列舉中，房地產(chǎn)企業(yè)進行增值稅進項稅額抵扣相當于土地置換政府項目的土地成本抵減房地產(chǎn)企業(yè)銷售額差額征收增值稅。
(2)土地增值稅的處理：不可以扣除
《
根據(jù)《
基于以上國家層面的稅收政策規(guī)定，第一種“紅線外支出（不含增值稅）”不可以在土地增值稅前進行扣除。但是要關(guān)注以下地方政府的具體稅收政策規(guī)定。
1、湖北省的規(guī)定：能提供與項目存在關(guān)聯(lián)的證據(jù)則可以扣除，否則不扣除。
《湖
2、廣州市的規(guī)定：能提供與項目存在關(guān)聯(lián)的證據(jù)則可以扣除，否則不扣除。
《
3、海南省的規(guī)定：能提供與項目存在關(guān)聯(lián)的證據(jù)則可以扣除，否則不扣除。
海南省地方稅務局《
4、桂林市的規(guī)定：能提供與項目存在關(guān)聯(lián)的證據(jù)則可以扣除，否則不扣除。
《桂林市土地增值稅清算工作指南（試行）》“十三、關(guān)于審批項目規(guī)劃外政府要求房地產(chǎn)企業(yè)額外承擔的部分市政建設(shè)費用（支出）的扣除問題”中，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的、滿足下列條件之一的項目建設(shè)用地邊界外（即“紅線”外，下同）的市政建設(shè)費用（支出），可以憑建安工程發(fā)票或財政部門開具的收據(jù)計入本項目取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除：
（一）房地產(chǎn)企業(yè)在與國土資源管理部門簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》中約定或國土資源管理部門在《國有土地使用權(quán)招拍掛出讓公告》中注明有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)用地邊界外應政府要求建設(shè)公共設(shè)施或其他工程等內(nèi)容的；
?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)用地邊界外應政府要求建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，能提供與本項目存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的直接依據(jù)（如新建、擴建出入小區(qū)的市政道路、橋梁等）和縣級以上（包括縣級、市轄城區(qū)）人民政府的正式文件的。對于不滿足上述條件的項目建設(shè)用地邊界外的市政建設(shè)費用（支出）（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為提升項目周圍環(huán)境品質(zhì)、促進開發(fā)產(chǎn)品的銷售而自行對項目周邊綠化、道路進行整治發(fā)生的成本費用），不得計入本項目扣除金額。
5、廣西省的規(guī)定：與開發(fā)項目立項有關(guān)則可以扣除，否則不可扣除。
《
6、江蘇省的規(guī)定：不得扣除
江蘇省地方稅務局《
7、山東省的規(guī)定：不得扣除
《山東省濟南市地方稅務局土地增值稅清算工作指南》（2014年發(fā)布，具體文件號不詳）文件第十一條就“關(guān)于審批項目規(guī)劃外政府要求房地產(chǎn)企業(yè)額外承擔的部分市政建設(shè)費用（支出）的扣除問題”規(guī)定：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的項目建設(shè)用地邊界外（即規(guī)劃用地“紅線”外）的建設(shè)項目支出，一律不得在本項目清算時計算扣除。
8、山西省的規(guī)定：不得扣除
《
根據(jù)以上國家和地方稅收政策規(guī)定來看，全面營改增后，特別是在貫徹落實黨的十九大精神和反腐倡廉高壓態(tài)勢的現(xiàn)代形式下，地方政府不可能出現(xiàn)以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式變相的減免土地出讓價款的出讓土地行為。因此，以上地方稅收政策將作廢，第一種“紅線外支出”在項目內(nèi)開發(fā)產(chǎn)品的土地增值稅前不可以扣除。
(3)企業(yè)所得稅的處理：可以在企業(yè)所得稅前進行扣除
根據(jù)《
?。ǘ┑诙N“紅線外支出”的法務、財務和稅務處理
1、法務處理
《中華人民共和國公益事業(yè)捐贈法》(中華人民共和國主席令19號)第十三條捐贈人捐贈財產(chǎn)興建公益事業(yè)工程項目，應當與受贈人訂立捐贈協(xié)議，對工程項目的資金、建設(shè)、管理和使用作出約定。捐贈的公益事業(yè)工程項目由受贈單位按照國家有關(guān)規(guī)定辦理項目審批手續(xù)，并組織施工或者由受贈人和捐贈人共同組織施工。工程質(zhì)量應當符合國家質(zhì)量標準。第十四條捐贈人對于捐贈的公益事業(yè)工程項目可以留名紀念；捐贈人單獨捐贈的工程項目或者主要由捐贈人出資興建的工程項目，可以由捐贈人提出工程項目的名稱，報縣級以上人民政府批準。
基于以上法律規(guī)定，在第二種“紅線外支出”中，房地產(chǎn)企業(yè)是為了提升紅線內(nèi)樓盤的品質(zhì)，促進銷售而在紅線之外建設(shè)學校、幼兒園、公園、綠化帶、道路、橋梁、公交站等基礎(chǔ)設(shè)施無償移交給政府的法務處理如下：
第一種法務處理：房地產(chǎn)企業(yè)向政府相關(guān)執(zhí)行機構(gòu)（交通局、教育局、文化局等）捐資興建公益事業(yè)工程項目。具體操作要點是：以政府指定執(zhí)行部門作為立項、報建主體的，房地產(chǎn)企業(yè)將“紅線外”項目的建設(shè)資金捐贈給政府相關(guān)部門，由政府部門組織項目的施工建設(shè)，建筑企業(yè)開具增值稅普通發(fā)票給政府關(guān)執(zhí)行機構(gòu)（交通局、教育局、文化局等）。
第二種法務處理：房地產(chǎn)企業(yè)向政府捐贈“紅線外”公益性工程項目。具體的操作要點是：以政府指定執(zhí)行部門作為立項、報建主體，然后房地產(chǎn)公司跟建筑企業(yè)簽訂施工總承包合同，根據(jù)工程進度向施工企業(yè)支付工程進度款，施工企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票給房地產(chǎn)企業(yè)。工程完工驗收后移交給政府相關(guān)執(zhí)行機構(gòu)（交通局、教育局、文化局等）。
2、財務處理
基于以上兩種法務處理方式，其會計處理分以下兩種情況處理。
第一種法務處理的會計處理：
借：營業(yè)外支出——捐贈公益性工程項目建設(shè)資金
貸：銀行存款
第二種法務處理的會計處理:
?。?）建設(shè)過程中支付工程款時的會計核算如下：
借：開發(fā)成本
應交稅費——應交增值稅（進項稅額）
貸：銀行存款
?。?）建設(shè)完工驗收移交給政府部門的會計核算如下：
借：營業(yè)外支出——紅線外公益項工程項目
貸：開發(fā)成本
3、稅務處理
?。?）增值稅的處理
第一種法務處理下的增值稅處理：不涉及到增值稅抵扣
由于第一種法務處理下的“紅線外資支出”的建設(shè)立項、報建主體是政府部門，建設(shè)過程中的施工企業(yè)收取工程款向政府部門開具增值稅普通發(fā)票，所以房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生第二種“紅線外支出”沒有涉及到增值稅抵扣的問題。
第二種法務處理的增值稅處理：可以抵扣增值稅
根據(jù)
根據(jù)
用于公益性捐贈的無償行為，屬于“不征增值稅項目”而非“免征增值稅項目”。根據(jù)稅法的規(guī)定，屬于“免征增值稅項目”的增值稅進項稅額不可以享受抵扣的稅收政策，屬于“不征增值稅項目”的增值稅進項稅額可以抵扣增值稅進項稅額。因此，第二種法務處理是屬于“不征增值稅項目”，其所發(fā)生的增值稅進項稅額可以抵扣。
?。?）企業(yè)所得稅的處理
首先，公益性事業(yè)的范圍。根據(jù)《
?。ㄒ唬┚戎鸀暮?、救濟貧困、扶助殘疾人等困難的社會群體和個人的活動；
?。ǘ┙逃?、科學、文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)；
?。ㄈ┉h(huán)境保護、社會公共設(shè)施建設(shè)；
（四）促進社會發(fā)展和進步的其他社會公共和福利事業(yè)。
其次，公益性捐贈捐贈的方式?！?spanstyle="color:#ff0000;">中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（
最后，企業(yè)所得稅前扣除的處理。根據(jù)《
（3）土地增值稅的處理：不可以扣除。
關(guān)于土地增值稅的處理問題同前文（一）第一種“紅外線支出”(土地置換政府項目模式)的法務、財務和稅務處理中的“增值稅處理”分析一樣，不可以在土地增值稅前進行扣除。