案 例
某市一家房地產(chǎn)公司主要開發(fā)商用房產(chǎn)，最近新開發(fā)商用樓一幢，共有商鋪100間，每間10平方米，每平方米售價2萬元。公司和購房者約定，回租后將房屋統(tǒng)一對外出租，每年收取租金300萬元，合約期10年，每年按售價的10%返還給購房者。
《
該房地產(chǎn)公司要按銷售和租賃兩種業(yè)務(wù)進行稅收處理，分別繳納營業(yè)稅、印花稅、城市建設(shè)稅和教育費附加，具體如下：
按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅：100×10×2×5%＝100（萬元）?！ ?BR> 按租賃業(yè)繳納營業(yè)稅：300×5%＝15（萬元）?！ ?BR>
按營業(yè)稅的7%繳納城建稅：（100＋15）×7%＝8.05（萬元）?！ ?BR> 按營業(yè)稅的3%繳納教育費附加：（100＋15）×3%＝3.45（萬元）。
按營業(yè)稅的2%繳納地方教育費附加：（100＋15）×2%＝2.3（萬元）。
綜上所述，該房地產(chǎn)企業(yè)共需繳納稅款130.1萬元，其中房屋租賃相關(guān)稅金為17.1萬元。
成立物業(yè)公司后的納稅情況
2003年，《
按照此項規(guī)定，該房地產(chǎn)公司另外成立一家物業(yè)公司，由物業(yè)公司與購房者簽訂委托代理租房合同，此時物業(yè)公司就可以按差額繳納營業(yè)稅進行稅務(wù)處理，具體計算方法為：
按服務(wù)業(yè)差額繳納營業(yè)稅：（300－100×10×2×10%）×5%＝100×5%＝5（萬元）。
按財產(chǎn)租賃合同繳納印花稅：300×0.1%＝0.3（萬元）。
按營業(yè)稅的7%繳納城建稅：5×7%＝0.35（萬元）。
按營業(yè)稅的3%繳納教育費附加：5×3%＝0.15（萬元）。
按營業(yè)稅的2%繳納地方教育費附加：5×2%＝0.1（萬元）。
綜上所述，該物業(yè)公司合計繳納稅款5.9萬元。
對比前述按銷售和租賃兩種方法分別納稅的情形來看，該房地產(chǎn)公司單獨成立物業(yè)公司，由物業(yè)公司與購房者簽訂委托代理租賃合同，少繳稅款11.2萬元。
相關(guān)文章： 售后回租 稅收安排 |