地下車庫與地上房產(chǎn)形成建筑整體，從投入產(chǎn)出比來看，地下車庫通常呈現(xiàn)實(shí)際造價(jià)成本高而市場(chǎng)銷售價(jià)格低的特征，即“成本倒掛”，并且地下車庫的銷售通常從時(shí)間上滯后于地上房產(chǎn)，很難做到與地上房產(chǎn)同步。上述原因會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)“前盈后虧”，而我國的企業(yè)所得稅法對(duì)“前盈后虧”情況無法退稅。
一、案例概況
某企業(yè)的某樓盤商品房已銷售完畢，車位尚未售出，車位成本為3000元每平方米，而當(dāng)?shù)氐叵萝噹斓氖袌?chǎng)價(jià)格為1000元每平方米。
二、企業(yè)的困惑
未來銷售地下車庫的年度就會(huì)出現(xiàn)賣一平方米車位虧損2000元的倒掛狀態(tài)，而企業(yè)所得稅只能向后彌補(bǔ)虧損，就會(huì)出現(xiàn)“前期盈利，后期虧損”，企業(yè)無法退稅的現(xiàn)象。
三、解決思路
按照
四、效果分析
如果前期將全部商品房銷售，而車位全部沒有對(duì)外銷售，那么車位的成本全部進(jìn)入房屋銷售成本扣除，以后賣地下車庫的時(shí)候，只有收入沒有成本。即使極端情況下，前期由于車位的銷售收入未計(jì)入，而成本全部計(jì)入，產(chǎn)生虧損，由于我國施行“向后5年彌補(bǔ)虧損”的彌補(bǔ)虧損制度，這部分虧損也能下未來賣車位時(shí)得到扣除。
五、合法性分析
1、符合第33條立法本意
第33條的立法本意，如將地下車庫與房子每一平方米成本分?jǐn)偟南嗟?，有可能出現(xiàn)“成本倒掛”，為解決該問題，總局在31號(hào)文件草稿討論中，曾經(jīng)有過對(duì)地下車位給予成本系數(shù)（例如50%）的動(dòng)議，但是由于車位所處城市不同，同一城市的區(qū)域不同，其銷售收入相差懸殊，難以給出同銷售收入配比的成本系數(shù)，因此總局在33條中，干脆換一種思路解決問題，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，一律作為公共配套設(shè)施。
2、關(guān)于地下車庫是否保留成本的分析
對(duì)于利用地下人防設(shè)施建造的車位，按照33條，車位無需保留成本，這一點(diǎn)全國稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，爭(zhēng)議較大的是有產(chǎn)權(quán)的地下車位是否需要保留成本。
我們來看一下33條的原文“企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理?！保覀兛梢岳斫鉃槔玫叵禄A(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，無論產(chǎn)權(quán)歸屬，均可以作為公共配套設(shè)施費(fèi)處理。
這一點(diǎn)，我們業(yè)界人士已于2014年7月9日當(dāng)面就此事請(qǐng)教了寫
六、本方案適用范圍
從第33條規(guī)定不難看出，本成本分?jǐn)偡桨竷H適用于利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，而不適用于企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所。
七、結(jié)語
地下車庫情況比較復(fù)雜，再加上各地地方性政策比較雜亂，對(duì)相關(guān)人員的政策理解把握程度要求較高，稍有不當(dāng)就會(huì)給企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我們建議企業(yè)與專業(yè)咨詢公司合作，在降低企業(yè)稅務(wù)成本的同時(shí)降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
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