一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本大體可分為六大部分:
土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本。
從成本的屬性來看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對較??；
前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營銷成本是我們在項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤以工程成本為重。
中海成本構(gòu)成：
土地成本：總成本的30-35%
前期費(fèi)用：總成本的2-3%
工程成本：總成本的50-55%
營銷成本：總成本的2-6%
管理成本：總成本的2-3%
財(cái)務(wù)成本：總成本的6-8%
下面就中海地產(chǎn)（深圳地區(qū)）在上述六方面的成本管理工作，重點(diǎn)在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相關(guān)的管理經(jīng)驗(yàn)與各位同行作如下交流：
一、中海項(xiàng)目開發(fā)成本控制的總體思路
1、建立成本控制目標(biāo)。
中海地產(chǎn)在各個(gè)項(xiàng)目的開始階段，即及早建立成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解，制訂出各項(xiàng)成本的具體控制指標(biāo)，責(zé)任落實(shí)到部門；
2、公司成立成本控制小組
組長由公司總經(jīng)理擔(dān)任，定期（每半年）對各個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展成本進(jìn)行全面分析、評估、檢討，對成本異常變動(dòng)情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施；
3、設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵。
加強(qiáng)對設(shè)計(jì)部門人員的成本意識普及；在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計(jì)，控制設(shè)計(jì)對成本的影響；
4、嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度
及早進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備；設(shè)計(jì)、合約、項(xiàng)目相互配合；規(guī)范材料樣板、工料規(guī)范，減少合約履行糾紛和風(fēng)險(xiǎn)，降低工程成本；
5、完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證程序
完善變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限；
6、開源節(jié)流，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用開支。
二、中海項(xiàng)目開發(fā)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)
1、土地成本管理
土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。
在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。
具體而言，中海地產(chǎn)在土地成本控制方面主要采取以下針對性策略：
1）舊城改造地塊：
積極與政府協(xié)商，爭取盡可能的優(yōu)惠政策；爭取在稅收方面獲得一定程度的返還；在地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)允許條件下盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本。
2）其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊：
在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過程中的風(fēng)險(xiǎn)（如是否有債務(wù)糾紛）；同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長付款期限，降低資金成本。
3）公開招投標(biāo)或拍賣地塊：
加強(qiáng)地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場的研究以及項(xiàng)目可行性研究，加強(qiáng)對競爭對手的分析研究，做到正確客觀投標(biāo)。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標(biāo)后在簽約及履約的過程中爭取對我司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。
根據(jù)多年來積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，中海地產(chǎn)已逐步建立土地儲(chǔ)備資料體系，對不同時(shí)段、不同區(qū)域、不同來源的土地資料進(jìn)行分門別類，并建立競爭對手調(diào)研制度保證了投標(biāo)過程和結(jié)果與我司計(jì)劃的一致性，最大程度降低了分開招標(biāo)所帶來的土地成本增加風(fēng)險(xiǎn)。
☆中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部。
2、前期費(fèi)用管理
前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察測繪費(fèi)以及可研費(fèi)用，其中成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。
對于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制：
1）無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭取最佳的性價(jià)比；
2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；
3）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；
4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價(jià)的影響。
眾所周知，設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的85%甚至以上，因此設(shè)計(jì)管理（雖然整個(gè)設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占總成本的2%）是工程成本管理的重中之重。一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議、另一方面，設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。
★中海地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的管理責(zé)任部門為設(shè)計(jì)管理部。
3、工程成本管理
工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。
分判工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分判工程/供貨合同成本。我們主要通過以下具體措施來控制分判成本：
1）在項(xiàng)目前期（項(xiàng)目規(guī)劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等），根據(jù)設(shè)計(jì)的深度，以及過往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場價(jià)格因素，結(jié)合項(xiàng)目市場定位、銷售市場預(yù)測情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。
2）成本控制目標(biāo)一旦確定，成本管理部門（合約、財(cái)務(wù)）應(yīng)及時(shí)對成本測算值作進(jìn)一步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合）
具體化的成本控制指標(biāo)對工程分判和材料選用有指導(dǎo)作用。舉例來說：設(shè)計(jì)圖紙要求外墻采用花崗石，則國產(chǎn)材料、進(jìn)口材料，效果不一樣，價(jià)格差異也很大，決策時(shí)就需要根據(jù)分解后的成本控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)項(xiàng)目定位情況進(jìn)行綜合評判、選擇，或進(jìn)一步的選取替代品，達(dá)到設(shè)計(jì)效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。
3）在工程分判和材料采購過程中，堅(jiān)持“三堂會(huì)審、貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)”的原則。各分判工程均編制標(biāo)底，作為報(bào)價(jià)評議的重要依據(jù)。同時(shí)，加強(qiáng)分判商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場競爭，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。
4）加強(qiáng)對投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。一方面，通過議標(biāo)，解決了招標(biāo)過程中存在的圖紙、技術(shù)、工期節(jié)點(diǎn)設(shè)置等各類含糊不清的問題，避免了將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致的后期現(xiàn)場施工糾紛、價(jià)款爭議事項(xiàng)；另一方面利用承包商的競爭心態(tài)實(shí)現(xiàn)報(bào)價(jià)讓利，成本下浮。
5）充分進(jìn)行建材市場調(diào)研，了解有關(guān)新工藝、新材料、積累廣泛的市場信息，廠家單位，以充分協(xié)助設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)、選樣、封樣，并盡可能實(shí)現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有關(guān)施工方案的替代，降低工程成本。
6）設(shè)計(jì)圖紙、材料樣板提早開始研究、完善，招標(biāo)準(zhǔn)備工作也應(yīng)早開始。金無赤金、人無完人，我們的造價(jià)管理人員、設(shè)計(jì)管理人員避免不了對某些專業(yè)存在生疏、不了解的情況提早開始這方面的工作，實(shí)際上是在學(xué)習(xí)的過程中完成了準(zhǔn)備工作，為下一步的正式操作過程積累了必要的專業(yè)知識和管理經(jīng)驗(yàn)，少走了彎路減少了后期成本增加的可能機(jī)會(huì)，間接實(shí)現(xiàn)了成本控制目標(biāo)。
7）完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完善設(shè)計(jì)變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計(jì)變更引致的費(fèi)用調(diào)整是工程成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，因?yàn)榇蟛糠值氖┕D紙發(fā)生變更修改時(shí)，一般無法借助于貨比三家的方式確定造價(jià)。只能是以獨(dú)家協(xié)商議價(jià)的方式進(jìn)行落實(shí)。這必然會(huì)帶來成本的增加.。
我們推行的控制措施主要是：
嚴(yán)格變更前的成本評審，明確相關(guān)我員的簽字權(quán)限，即由設(shè)計(jì)院簽發(fā)的設(shè)計(jì)修改圖紙必須經(jīng)過公司設(shè)計(jì)管理部門的書面確認(rèn)，如涉及變更金額較大（20萬元以上），則提交公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論確定后再予以實(shí)施。
分判工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理部和項(xiàng)目發(fā)展部。
特別要強(qiáng)調(diào)的是，近年來，在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的配合下，合約管理部建立了成本分析預(yù)警制度，取得了較好的效果。成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合，在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào)整成本臺帳，及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測成本變動(dòng)趨勢，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會(huì)議制度）及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素。另外，在項(xiàng)目完工生，對由財(cái)務(wù)部、合約管理部共同牽頭，對項(xiàng)目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評估。
4、營銷成本管理
營銷成本（約占項(xiàng)目總成本的2-6%左右），主要指在項(xiàng)目銷售過程中形成的種類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。
營銷成本管理的主要措施為以下幾點(diǎn)：
1）建立各項(xiàng)的廣告及市場推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。
隨著公司項(xiàng)目增加，營銷中的廣告及推廣手法增多，廣告隨機(jī)性加強(qiáng)，廣告費(fèi)用的不可測因素也隨之增多，建立完善的廣告及市場推廣計(jì)劃以及費(fèi)用預(yù)算制度，是必不可少的。上述制度的要點(diǎn)在于計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對性，一方面確保在宏觀上實(shí)現(xiàn)控制項(xiàng)目的廣告及市場推廣費(fèi)用，另一方面緊緊抓住市場根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)靈活多變地采取種類媒體推廣措施。
2）完善營銷成本管理的招標(biāo)體系，完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流程，用競標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用成本。
3）降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn)，媒體發(fā)布尤其是報(bào)紙廣告的投放，占整個(gè)廣告費(fèi)用的很大比重，進(jìn)一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點(diǎn)數(shù)，可直接降低廣告費(fèi)用，對于營銷成本的控制也是有效的舉措。
營銷成本管理的主要責(zé)任部門為營銷策劃部。
5、管理成本控制
管理成本（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），是指公司、項(xiàng)目部為組織和管理項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的種類費(fèi)用，主要為人力資源成本及行政成本。
人力資源成本由人力資源部負(fù)責(zé)，依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及發(fā)展進(jìn)度合理制度人員配備方案，預(yù)算人力資源成本。行政成本則依據(jù)集團(tuán)下達(dá)的年度管理費(fèi)用指標(biāo)，按項(xiàng)目分拆到各部門，作為部門考核指標(biāo)。
管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀念，全方位對項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費(fèi)、減少管理費(fèi)用的開支等。
6、財(cái)務(wù)成本管理
財(cái)務(wù)成本（約占項(xiàng)目總成本的6-8%左右），主要為資金成本和稅務(wù)成本，由項(xiàng)目總成本確定。財(cái)務(wù)部協(xié)同項(xiàng)目發(fā)展總提前做好與政府部門的溝通，爭取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本。依據(jù)項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》、《項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃》、《年度現(xiàn)金流量預(yù)算》，合理安排資金計(jì)劃，發(fā)揮集團(tuán)資金統(tǒng)籌的優(yōu)勢，保證項(xiàng)目資金供求平衡，最大限度降低項(xiàng)目資金成本。
另外，與合約管理部配合，采取適當(dāng)緩付分判商糧款的方式也可以降低財(cái)務(wù)成本！
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