現(xiàn)行房產(chǎn)稅根據(jù)應(yīng)稅房產(chǎn)的使用情況采取從價計征和從租計征兩種計稅方式?！?spanstyle="color:#ff0000;">財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（
一、營改征對應(yīng)稅房產(chǎn)原值確認的影響及協(xié)調(diào)
（一）取得增值稅普通發(fā)票時應(yīng)稅房產(chǎn)原值的確認
一般納稅人取得應(yīng)稅房產(chǎn)時收到轉(zhuǎn)讓方開具的發(fā)票為增值稅普通發(fā)票的，普通發(fā)票注明價款中包括的增值稅稅款因無法抵扣，應(yīng)計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。
（二）取得增值稅專用發(fā)發(fā)票時應(yīng)稅房產(chǎn)原值的確認
一般納稅人取得應(yīng)稅房產(chǎn)時收到轉(zhuǎn)讓方開具的發(fā)票為增值稅專用發(fā)票，且專用發(fā)票注明的進項稅額可以抵扣時，應(yīng)稅房產(chǎn)原值應(yīng)當按照專用發(fā)票注明的不含稅價款予以確認。
一般納稅人取得應(yīng)稅房產(chǎn)時收到轉(zhuǎn)讓方開具的發(fā)票為增值稅專用發(fā)票，但專用發(fā)票注明的進項稅額不得抵扣的，根據(jù)
例1：某公司為增值稅一般納稅人，2016年7月外購一棟辦公樓專用于免征增值稅項目，增值稅專用發(fā)票上注明的價款為1000萬元，增值稅110萬元，房產(chǎn)原值減除比例為30%。
該公司2016年下半年應(yīng)納房產(chǎn)稅＝（1000 110）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝4.662（萬元）
需要注意的是，納稅人自建專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利房屋的，其為建造這些項目所購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)等支付的不得抵扣的進項稅額已在建造過程中記入了“在建工程”等科目，并在房屋達到預(yù)定可使用狀態(tài)后結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”等科目，故自建專用于前述項目的房屋，其原值已包括前述不得抵扣的進項稅額，不需另行加計。
例2：某公司為增值稅一般納稅人，2016年7月外購一批材料及建筑服務(wù)用于辦公樓的修繕，增值稅專用發(fā)票上注明的材料價款為100萬元，增值稅17萬元；修繕費用100萬元，增值稅11萬元，當月完工。該辦公樓專用于免征增值稅項目，修繕前原值1000萬元，房產(chǎn)原值減除比例為30%。
該公司2016年下半年應(yīng)納房產(chǎn)稅＝（1000＋100＋17＋100＋11）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝5.1576（萬元）
（三）轉(zhuǎn)讓方被核定征稅時取得應(yīng)稅房產(chǎn)原值的確認
根據(jù)
基于以上情況，一般納稅人外購房屋，在稅務(wù)機關(guān)核定銷售方（轉(zhuǎn)讓方）增值稅計稅依據(jù)的情形下，應(yīng)稅房產(chǎn)的原值依據(jù)以下規(guī)則確定：
（1）資產(chǎn)的銷售方（轉(zhuǎn)讓方）應(yīng)當繳納增值稅，一般納稅人取得稅務(wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票的，應(yīng)當根據(jù)專用發(fā)票備注欄注明的實際成交價格結(jié)合進項稅額的抵扣情況確定應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
進項稅額可以抵扣的，應(yīng)稅房產(chǎn)原值＝專用發(fā)票備注欄注明的實際成交價格－可以抵扣的進項稅額
進項稅額不能抵扣的，應(yīng)稅房產(chǎn)原值＝專用發(fā)票備注欄注明的實際成交價格
（2）資產(chǎn)的銷售方（轉(zhuǎn)讓方）應(yīng)當繳納增值稅，納稅人取得稅務(wù)機關(guān)代開的增值稅普通發(fā)票的，應(yīng)當根據(jù)普通發(fā)票備注欄注明的實際成交價格確定應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
（3）資產(chǎn)的銷售方（轉(zhuǎn)讓方）免征增值稅，納稅人取得稅務(wù)機關(guān)代開的增值稅普通發(fā)票的，應(yīng)當根據(jù)普通發(fā)票注明的金額確定應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
例3：A公司向李某購買其自建的門面房一間，雙方約定的含稅銷售額80萬元。確定A公司不同情況下購入門面房的原值。
（1）稅務(wù)機關(guān)認定李某轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低且沒有合理商業(yè)目的，核定李某轉(zhuǎn)讓門面房的計稅價格100萬元（不含稅），增值稅征收率5%，A公司取得稅務(wù)機關(guān)代開的增值稅專用發(fā)票。
李某應(yīng)納增值稅=1000000×5%=50000元
增值稅專用發(fā)票注明不含稅價款金額=1000000-50000=950000元
專用發(fā)票備注欄注明實際成交價格為（含稅）80萬元
進項稅額可抵扣情況下門面房原值＝800000－50000＝750000元
進項稅額不可抵扣情況下門面房原值＝800000元
（2）稅務(wù)機關(guān)認定價格李某轉(zhuǎn)讓明顯偏低且沒有合理商業(yè)目的，核定李某轉(zhuǎn)讓門面房的計稅價格100萬元（不含稅），增值稅征收率5%，A公司取得稅務(wù)機關(guān)代開的增值稅普通發(fā)票。
李某應(yīng)納增值稅=1000000×5%=50000元
增值稅普通發(fā)票注明的價款＝100萬元
普通發(fā)票備注欄注明實際成交價格為（含稅）80萬元
門面房原值＝80萬元
（3）二手房評估系統(tǒng)中李某轉(zhuǎn)讓門面房的評估價格為100萬元（不含稅），假定李某轉(zhuǎn)讓門面房免征增值稅，A公司取得稅務(wù)機關(guān)代開的增值稅普通發(fā)票。
增值稅普通發(fā)票注明的價款＝80萬元
門面房原值＝80萬元
二、應(yīng)稅房產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換對房產(chǎn)原值的影響
（1）根據(jù)
不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產(chǎn)凈值率
不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×100%。
不動產(chǎn)凈值，是指納稅人根據(jù)財務(wù)會計制度計提折舊后的余額。
例4：2016年6月5日，A公司購入一棟辦公樓，取得增值稅專用發(fā)票并認證通過，專用發(fā)票上注明的金額為10000萬元，增值稅額1100萬元。該辦公樓既用于增值稅應(yīng)稅項目，又用于增值稅免稅項目。該納稅人按照固定資產(chǎn)管理該辦公樓，分10年計提折舊，無殘值。2017年10月A將該辦公樓改變用途，專用于增值稅免稅項目。房產(chǎn)原值扣除比例為30%。
①不動產(chǎn)凈值率＝〔10000－10000÷（10×12）×16〕÷10000＝86.67%
②不得抵扣的進項稅額＝1100×86.67%＝953.37（萬元）
③該廠房2017年應(yīng)當繳納的房產(chǎn)稅
＝10000×（1-30%）×1.2%×9÷12＋（10000＋953.37）×（1-30%）×1.2%×3÷12＝86（萬元）
（2）根據(jù)
可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產(chǎn)凈值率
前述可抵扣進項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。
例5：2016年7月5日，B公司購進一座辦公樓，價款共計2220萬元（含稅）。該大樓專用于進行技術(shù)開發(fā)使用，取得的收入均為增值稅免稅收入，計入固定資產(chǎn)管理，并于次月開始采用直線法計提折舊，折舊年限10年，無殘值。7月20日，B公司取得該大樓如下3份發(fā)票：增值稅專用發(fā)票一份并認證相符，專用發(fā)票注明的金額為1000萬元，稅額110萬元；增值稅專用發(fā)票一份一直未認證，專用發(fā)票注明的金額為600萬元，稅額66萬元；增值稅普通發(fā)票一份，普通發(fā)票注明的金額為400萬元，稅額44萬元。2017年7月，納稅人將該大樓改變用途，用于允許抵扣項目，計算該大樓2017年應(yīng)當繳納的房產(chǎn)稅。
①不動產(chǎn)凈值率＝〔2220－2220÷（10×12）×12〕÷2220＝90%
②可抵扣進項稅額
納稅人購進該大樓時共取得3份增值稅發(fā)票，其中2份增值稅專用發(fā)票屬于增值稅扣稅憑證，但1份在用途改變前仍未認證相符，屬于不得抵扣的增值稅扣稅憑證。因此，該大樓允許抵扣的增值稅扣稅憑證注明稅額為110萬元。
可抵扣進項稅額＝110×90%＝99（萬元）
③該大樓2017年應(yīng)納房產(chǎn)稅＝2220×（1－30%）×1.2%×6÷12＋（2220－99）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝18.2322（萬元）
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