2014年10月11日下午，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志微博爆料：
網(wǎng)傳11月將調(diào)整二手房交易營(yíng)業(yè)稅，原滿5年的普通住房交易免征營(yíng)業(yè)稅，將調(diào)整為滿2年的即可免征。
從目前全國(guó)樓市情況看，各地限購放開刺激未如理想；限貸放開也面臨銀行額度不足的問題，所以減稅很有可能成為新一輪樓市松綁的著力點(diǎn)。
12日,濟(jì)南氣溫驟降。記者在濟(jì)南市和平路一個(gè)二手房中介看到,咨詢買房者寥寥。
“十一假期時(shí)看房人數(shù)明顯增多,但成交量還沒有明顯上升?！睗?jì)南歷下區(qū)21世紀(jì)房產(chǎn)中介一位王姓店長(zhǎng)介紹。
該王姓店長(zhǎng)說,現(xiàn)在濟(jì)南的營(yíng)業(yè)稅稅率為5.6%,一般由賣方繳納,在二手房市場(chǎng),“學(xué)區(qū)房滿5年”成了營(yíng)銷噱頭,目前他還未聽到營(yíng)業(yè)稅調(diào)整的消息。
“當(dāng)年,二手房營(yíng)業(yè)稅調(diào)整后,二手房房源一度減少。”該店長(zhǎng)說,濟(jì)南從2010年1月執(zhí)行新政策,轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足5年的普通住宅,全額征收營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)普通住宅來說,以一套市場(chǎng)成交價(jià)格100萬的房子為例,未滿5年,光營(yíng)業(yè)稅一項(xiàng)就需交納5.6萬元。這樣高的交易稅額,加上租金年年看漲,讓一些二手房持有者轉(zhuǎn)售為租。而二手房購買者選到合適二手房的困難度增高,選擇未滿5年二手房的意愿迅速降低。
同時(shí),對(duì)于非普通住房來說,征收標(biāo)準(zhǔn)相比普通住房要嚴(yán)格。不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅；超過5年(含5年)的,仍需征收差額營(yíng)業(yè)稅。
據(jù)該王姓店長(zhǎng)介紹說,144平方米以上大戶型非普通住房,濟(jì)南市區(qū)東、南部只占到30%左右,在市區(qū)西、北部只占到20%左右。這部分房源總價(jià)過高,占比較小,全額和差額征收營(yíng)業(yè)稅對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)很大。
分析:利好二手房交易,影響一手房市場(chǎng)
濟(jì)南市朝山街一個(gè)二手房中介的負(fù)責(zé)人王月東說,真正的炒房者買房后不會(huì)持有2年之久,營(yíng)業(yè)稅無論是5年之限還是2年之限,對(duì)限制炒房、抑制房?jī)r(jià)上漲作用并不太大。
“這對(duì)一手房市場(chǎng)來說,未必是個(gè)好消息?！笨硕饾?jì)南機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人王偉分析,如果調(diào)整,會(huì)起到活躍二手房市場(chǎng)的作用,有利于持有者盡快處理空置房,但有可能把一手房的購買者吸引到二手房市場(chǎng)。如果要激活一手房市場(chǎng),單用某一項(xiàng)減稅來刺激消費(fèi)意義不大,需要有相關(guān)配套政策出臺(tái)。
據(jù)了解,2008年樓市低迷時(shí),大連、杭州、重慶等對(duì)二手房營(yíng)業(yè)稅政策有所改動(dòng),有的進(jìn)行了減免,有的將5年交易期限改回到2年。隨后市場(chǎng)反應(yīng)很快,交易量很快回升。