【編者按】房地產(chǎn)企業(yè)特別是以商業(yè)地產(chǎn)為主的房企，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收期長(zhǎng)，資金需求量大，企業(yè)的融資壓力較大并且對(duì)現(xiàn)金流量要求高。REITs是房地產(chǎn)企業(yè)一種行之有效的融資工具，它有利于完善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定有序的發(fā)展。目前我國(guó)存在對(duì)REITs雙重征稅問(wèn)題，稅收瓶頸嚴(yán)重制約著REITs在我國(guó)的發(fā)展。
一、REITs在我國(guó)的發(fā)展?fàn)顩r
房地產(chǎn)信托投資基金（RealEstateInvestmentTrust，簡(jiǎn)稱REITs）是一種以發(fā)行信托收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs有不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，其中與稅收待遇相關(guān)的分類方法是按其組織形式分為公司型和契約型。公司型REITs依據(jù)公司法設(shè)立股份有限公司，通過(guò)發(fā)行股份籌集資金，從事房地產(chǎn)投資，收益以股利的形式發(fā)放給投資人。契約型REITs指委托人和受托人締結(jié)信托契約，以房地產(chǎn)投資為標(biāo)的，將收益權(quán)分割，投資者取得代表收益權(quán)的收益憑證。
美國(guó)、澳大利亞、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家已建立了較完善的REITs運(yùn)行機(jī)制、法律制度及稅收政策，REITs也有力地促進(jìn)了該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國(guó)從2005年12月越秀REITs在香港聯(lián)交所上市以來(lái)，REITs發(fā)展經(jīng)歷了從無(wú)到有、不斷探索的過(guò)程。國(guó)家對(duì)REITs的正式表態(tài)是國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)［2008］131號(hào)），文件提出“支持資信條件比較好的企業(yè)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券，開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬直接融資渠道。”2009年，中國(guó)人民銀行牽頭的十一部委REITs協(xié)調(diào)小組首次研討會(huì)在上海成功召開(kāi)。2014年5月21日，我國(guó)首只房地產(chǎn)信托投資基金（簡(jiǎn)稱REITs）——“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”在深交所掛牌交易，REITs成了各界關(guān)注的焦點(diǎn)。
二、我國(guó)對(duì)REITs的稅待遇不合理
REITs的本質(zhì)是一種信托。我國(guó)自2001年頒布《信托法》至今已有十余載，《信托法》的頒布為信托行業(yè)的規(guī)范發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)，十多年來(lái)信托活動(dòng)日益頻繁、信托產(chǎn)品層出不窮。而與此形成鮮明對(duì)比的是，我國(guó)信托業(yè)稅收政策的研究和制定一直處于滯后狀態(tài)，沒(méi)有出臺(tái)針對(duì)信托業(yè)的專門(mén)稅收法規(guī)。目前我國(guó)對(duì)REITs的稅收待遇具有較大的不合理性，嚴(yán)重阻礙了其發(fā)展。
一般而言，REITs包含設(shè)立、存續(xù)和終止三個(gè)環(huán)節(jié)。在設(shè)立環(huán)節(jié)，委托人將相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人；在存續(xù)期間，受托人根據(jù)信托合同的規(guī)定對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理，期間可能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)投資、出售、出租等經(jīng)濟(jì)行為，同時(shí)，REITs將其運(yùn)營(yíng)收益分配給投資者；在終止環(huán)節(jié)，受托人根據(jù)約定將剩余的信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受益人或委托人。
目前主流觀點(diǎn)認(rèn)為，一方面委托人和受托人之間的信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，并不是真正的轉(zhuǎn)讓行為，受托人并不享有實(shí)質(zhì)上的所有權(quán)，因此，對(duì)該行為征稅是不合理的；另一方面，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益在REITs層面（無(wú)論是針對(duì)REITs本身還是針對(duì)受托人）和受益人層面均征收所得稅，構(gòu)成了對(duì)同一筆收益的重復(fù)征稅。由于這兩個(gè)問(wèn)題的存在，使投資REITs負(fù)擔(dān)的稅負(fù)高于直接投資于房地產(chǎn)，嚴(yán)重影響了REITs的發(fā)展。 三、國(guó)外REITs稅收的立法經(jīng)驗(yàn) 四、我國(guó)REITs稅收立法的建議 2、信托稅收立法應(yīng)貫徹“導(dǎo)管原則” 3、明確在REITs設(shè)立及終止環(huán)節(jié)的稅收政策 4、妥善解決信托收益重復(fù)征稅問(wèn)題 小結(jié)： 版權(quán)說(shuō)明：本文的著作權(quán)屬于華稅，轉(zhuǎn)載須注明來(lái)源。
REITs從上世紀(jì)60年代初在美國(guó)興起，至今歐美及亞洲的較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)均設(shè)立了REITs。美國(guó)的REITs稅制是其他國(guó)家的范本。美國(guó)稅法對(duì)于REITs的規(guī)定可以用“限制嚴(yán)格和政策優(yōu)惠”來(lái)概括。要成為稅法所承認(rèn)的REITs（即符合享受優(yōu)惠政策的資格），必須符合一定條件，如REITs證券持有人必須維持在100人以上，最大的5個(gè)主要的投資者不得擁有超過(guò)其發(fā)行的50%以上的股票份額；總資產(chǎn)的75%必須投資于房地產(chǎn)、抵押貸款或其他REITs證券等；20%的總收入可來(lái)自股利、利息、股票、債券出售的利得；由應(yīng)納稅REITs子公司股票所構(gòu)成的資產(chǎn)不得超過(guò)20%；REITs的征稅所得除資本利得與確定的非現(xiàn)金征稅收益外，至少90%必須以股利的形式派發(fā)給投資者等等。在滿足法定條件后，REITs分配給投資者的收入部分免交公司所得稅，僅對(duì)未分配的應(yīng)稅收入征收公司所得稅和4%的營(yíng)業(yè)稅。新加坡作為僅次于日本的亞洲第二大REITs市場(chǎng)，由于政府部門(mén)早就確定了新加坡做金融中心的發(fā)展方向，在發(fā)展REITs市場(chǎng)的過(guò)程中，對(duì)規(guī)則、稅務(wù)處理都作了相關(guān)的調(diào)整。比如，REITs的稅收透明制度規(guī)定，不在REITs的層面征稅，即派發(fā)股息給持有人的時(shí)候不征收所得稅等。由于REITs作為一種以房地產(chǎn)租賃收入來(lái)保障投資人長(zhǎng)期權(quán)益的權(quán)益型集合投資計(jì)劃，需將絕大部分稅前收入分配給投資者。因此，發(fā)達(dá)國(guó)家通常對(duì)采取REITs免交公司所得稅和資本利得稅的優(yōu)惠待遇。
1、完善REITs法律體系及稅收政策
一方面，借鑒美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)信托投資基金的做法，建立完整的規(guī)章制度體系，包括管理辦法、設(shè)立指引、監(jiān)督辦法等，以促進(jìn)的REITs健康發(fā)展；另一方面，制定稅收優(yōu)惠政策。在國(guó)外，稅務(wù)驅(qū)動(dòng)占重要地位，稅務(wù)帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資80%的份額，投資理念驅(qū)動(dòng)的份額約占20%。中國(guó)目前對(duì)REITs的公司型模式的雙重征稅問(wèn)題尚沒(méi)解決，相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策尚未建立，亟需根據(jù)REITs的發(fā)展完善相應(yīng)的稅收及優(yōu)惠政策。
根據(jù)導(dǎo)管原則，信托只是收入傳遞的工具。信托中受托人經(jīng)營(yíng)和管理信托只是作為媒介傳遞信托收益，股息、利息、分紅等一切信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)所得均應(yīng)被視為受益人的所得。依據(jù)這一原則，在實(shí)踐中一般規(guī)定信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)所得由最終受益人承擔(dān)納稅義務(wù)，受托人不對(duì)信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)所得納稅，只對(duì)其從事信托業(yè)務(wù)的報(bào)酬收入承擔(dān)納稅義務(wù)。貫徹“導(dǎo)管原則”也是對(duì)“稅收中性”原則的具體體現(xiàn)，即受益人投資REITs所承擔(dān)的稅負(fù)，不應(yīng)超過(guò)其親自從事房地產(chǎn)投資所承擔(dān)的稅負(fù)，否則納稅人就會(huì)選擇直接從事房地產(chǎn)投資，而不會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)REITs，即稅收政策影響了納稅人的選擇，沒(méi)有保持“中性”，那么REITs的發(fā)展就會(huì)遭受阻礙。
目前，國(guó)內(nèi)業(yè)界普遍認(rèn)為在REITs設(shè)立和終止時(shí)，委托人和受托人、受托人和受益人之間的信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為將被視同銷售而征稅，其依據(jù)是這些財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移是一種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。由于明確了受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)，因此委托人將信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人的行為是一種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。而我國(guó)的《物權(quán)法》則堅(jiān)持“一物一權(quán)”原則，即一個(gè)信托只存在一個(gè)所有權(quán)。另外，根據(jù)我國(guó)《信托法》規(guī)定，信托財(cái)產(chǎn)是相對(duì)獨(dú)立于委托人和受托人的固有財(cái)產(chǎn)，但并未明確信托的設(shè)立和終止將導(dǎo)致所有權(quán)的變更。因此，在信托設(shè)立環(huán)節(jié)，信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，本身就不存在視同銷售征稅的問(wèn)題。而在信托終止環(huán)節(jié)，如果信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至委托人，那么也不構(gòu)成所有權(quán)轉(zhuǎn)移，依然不涉及征稅問(wèn)題；如果信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至受益人，那么在辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為發(fā)生后，該項(xiàng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移才告成立，應(yīng)由委托人和受益人分別承擔(dān)轉(zhuǎn)讓方和受讓方相應(yīng)的納稅義務(wù)。
REITs除了具有信托的屬性外，同時(shí)也是資產(chǎn)證券化的一種形式。根據(jù)《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2006］5號(hào)）規(guī)定：“對(duì)信托項(xiàng)目收益在取得當(dāng)年向資產(chǎn)支持證券的機(jī)構(gòu)投資者（以下簡(jiǎn)稱“機(jī)構(gòu)投資者”）分配的部分，在信托環(huán)節(jié)暫不征收企業(yè)所得稅；在取得當(dāng)年未向機(jī)構(gòu)投資者分配的部分，在信托環(huán)節(jié)由受托機(jī)構(gòu)按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定申報(bào)繳納企業(yè)所得稅；對(duì)在信托環(huán)節(jié)已經(jīng)完稅的信托項(xiàng)目收益，再分配給機(jī)構(gòu)投資者時(shí)，對(duì)機(jī)構(gòu)投資者按現(xiàn)行有關(guān)取得稅后收益的企業(yè)所得稅政策規(guī)定處理?！薄霸趯?duì)信托項(xiàng)目收益暫不征收企業(yè)所得稅期間，機(jī)構(gòu)投資者從信托項(xiàng)目分配獲得的收益，應(yīng)當(dāng)在機(jī)構(gòu)投資者環(huán)節(jié)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則確認(rèn)應(yīng)稅收入，按照企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。機(jī)構(gòu)投資者買(mǎi)賣信貸資產(chǎn)支持證券獲得的差價(jià)收入，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，買(mǎi)賣信貸資產(chǎn)支持證券所發(fā)生的損失可按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定扣除?！币陨弦?guī)定妥善解決了信托收益重復(fù)征稅的問(wèn)題，對(duì)REITs的有關(guān)稅收問(wèn)題具有借鑒意義。
REITs是房地產(chǎn)企業(yè)一種行之有效的融資工具，有利于完善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定有序的發(fā)展。但我國(guó)目前REITs存在雙重征稅問(wèn)題，相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策尚未建立，因此，需根據(jù)REITs的發(fā)展完善相應(yīng)的稅收及優(yōu)惠政策，使稅收不再成為REITs發(fā)展的“拌腳石”。華稅律師認(rèn)為，我國(guó)REITs稅收立法時(shí)，應(yīng)廣泛借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，貫徹“導(dǎo)管原則”，明確在REITs設(shè)立及終止時(shí)信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的稅收政策，避免對(duì)信托收益的重復(fù)征稅。
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