不動產(chǎn)新老項目取得時間的界定問題
各地國稅
地區(qū)口徑
國家稅務(wù)總局
國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司關(guān)于下發(fā)營改增熱點問題答復(fù)口徑和營改增培訓(xùn)參考材料的函(
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)項目，如何判斷是否屬于老項目，以開工、完工還是產(chǎn)權(quán)登記時間為準(zhǔn)？
答：根據(jù)《
標(biāo)注：這是“教科書”式的回復(fù)，在這兒我們先當(dāng)一個標(biāo)準(zhǔn)答案列示著。
河北國稅
河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(之二)2016.4.30
房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。新、老項目的界定標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不同的經(jīng)營行為是相同的，按照租、售相同，稅收公平原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未出售的房屋進(jìn)行出租，仍按上述標(biāo)準(zhǔn)判定是否屬于新老項目。
標(biāo)注：提出租、售相同的處理原則，這一點對于房開企業(yè)的老項目，如果營改增后用于出租的，則仍認(rèn)為屬于不動產(chǎn)出租的老房產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方式?！?spanstyle="color:#ff0000;">財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)再保險、不動產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》(
海南國稅
全面推開營改增政策指引——重點關(guān)注問題解答（三）2016.5.9
全面推開營改增政策指引——四大行業(yè)座談會問題系列解答之房地產(chǎn)業(yè)2016.6.23
十二、不動產(chǎn)老項目的確定問題
（一）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)老項目
納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)變更登記日期在2016年4月30日前的項目。
（二）自建不動產(chǎn)老項目
納稅人取得的第一個《建筑工程施工許可證》或建筑施工合同注明的開工時間在2016年4月30日前的項目。
1、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；
2、《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
標(biāo)注：這兒明確了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，考慮了外購與自建的方式，外購的就看產(chǎn)權(quán)變更登記日期，這個確實是比較直接有明確性。只是有的人士可能認(rèn)為，這個收房了，但辦理證件滯后了，還不認(rèn)老項目了嗎？這個確實會與現(xiàn)實有所脫節(jié)。不過這兒海南國稅的理解就是這樣的。
（三）出租不動產(chǎn)的老項目
關(guān)于2016年4月30日前開工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租是否可以選擇簡易計稅方法問題，可以選擇簡易計稅方法。
《
此問題的實質(zhì)是對不動產(chǎn)租賃中“取得”概念進(jìn)行解釋。
標(biāo)注：“取得”這兩個字，確實因為產(chǎn)權(quán)證、因為實際收到、因為合同約定等原因，外延太廣泛了，我們制訂文件的時候可能沒有想得這么復(fù)雜，但是我們的執(zhí)行層面必須還是有執(zhí)行的量化，基于上面的解釋，小編認(rèn)為還是比較合理的，基于進(jìn)項稅額抵扣不充分的現(xiàn)實考慮出發(fā)的。可能有的人士認(rèn)為，要是這個施工許可證是4月30日取得的呢？這跟5月1日沒有多少區(qū)別啊，要是這樣想，這個事情真沒有一個標(biāo)準(zhǔn)了，標(biāo)準(zhǔn)的樹立是可執(zhí)行，并不是真的為每個納稅人找到絕對的“公平”。
廣州國稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增問題解答2016.6.3
按照政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法。請問如何界定“房地產(chǎn)老項目”？
答：房地產(chǎn)老項目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
怎樣算一個項目？分期項目在2016年4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是作為一個項目還是不同項目？
答：按《建筑工程施工許可證》進(jìn)行項目劃分。分期項目分別取得《建筑工程施工許可證》應(yīng)作為不同項目處理。
標(biāo)注：項目是以《建筑工程施工許可證》來劃分的，在老項目下，不同的項目有不同的核算增值稅的方式選擇，這個規(guī)則的來源當(dāng)然是基于
北京國稅
房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收指引2016.3.30
房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。
湖北國稅
營改增政策執(zhí)行口徑第一輯2016.4.25
房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。
33.4月30日之前簽定了合同，5月1日后才招投標(biāo)的項目，是新項目還是老項目？
按照財稅（2016）36號文件規(guī)定：建筑工程老項目，是指：
（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；
（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。因此4月30日之前簽定了建筑工程承包合同，合同上注明的開工時間在4月30日之前屬于建筑工程老項目。
標(biāo)注：這個不能說常見，但也有可能發(fā)生。簽訂了合同才招投標(biāo)，這個不知道是個什么程序，但不管其操作上有沒有別的原因，稅務(wù)機(jī)關(guān)的解釋是沒有問題的，嚴(yán)格執(zhí)行了文件的規(guī)定要件判斷。當(dāng)然這個日期也是主觀的，比如，本來雙方準(zhǔn)備2016年5月1日零點簽訂合同，但是知道營改增了，那就在12點前簽訂并約定開工，這是主觀行為，但主觀形成結(jié)果了，那就是客觀判斷了。稅務(wù)的征管可管不了招投標(biāo)的事后結(jié)果或后果有無問題。
廈門國稅
營改增政策問題解答（十二）2016.8.15
市政府文件中明確某不動產(chǎn)自2016年4月15日起轉(zhuǎn)讓至某公司，但是2016年5月之后才能完成權(quán)屬登記，能否根據(jù)市政府文件判定該不動產(chǎn)屬4月30日前取得的老項目？
答：對2016年5月1日前政府文件已明確權(quán)屬歸屬、且已完工不動產(chǎn)項目，可確認(rèn)為不動產(chǎn)老項目選擇簡易計稅方式。
標(biāo)注：這個情形也是很有趣的，基于事實項目進(jìn)展及交易完成時，與權(quán)屬的對接，從抵扣不充分的角度，這個回復(fù)的意見還是有原則可循的。當(dāng)然這也引起一個問題，即如果營改增前達(dá)成了交易，那相當(dāng)于是老項目的轉(zhuǎn)讓，到了5月1日之后權(quán)屬變更，那還是要看是不是營業(yè)稅下發(fā)生的納稅義務(wù)，如此，可以參照以上規(guī)則，屬于接受方的老項目；如果營改增后的銷售老項目享受了增值稅簡易計稅方法，那接受方再次銷售只能是抵扣取得的上述簡易計稅的進(jìn)項稅額了，因為這是一個新的不動產(chǎn)項目了，簡易計稅的適用條件已經(jīng)停止了。
江蘇國稅
江蘇國稅12366營改增熱點問題解答（2016第七期）2016.4.21
房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。
內(nèi)蒙古國稅
全面推開營改增政策問題解答二2016.5.30
一、不動產(chǎn)老項目的確定
（一）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)老項目
納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)變更登記日期在2016年4月30日前的項目。
（二）自建不動產(chǎn)老項目
納稅人取得的第一個《建筑工程施工許可證》或建筑施工合同注明的開工時間在2016年4月30日前的項目。1、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；2、《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
（三）出租不動產(chǎn)的老項目
關(guān)于2016年4月30日前開工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租是否可以選擇簡易計稅方法問題，可以選擇簡易計稅方法。
《
此問題的實質(zhì)是對不動產(chǎn)租賃中“取得”概念進(jìn)行解釋。
標(biāo)注：與海南國稅的意見類同，可以借鑒相應(yīng)的標(biāo)注內(nèi)容。
寧夏國稅
營改增熱點難點問題專題2016.6.1
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)項目，如何判斷是否屬于老項目，以開工、完工還是產(chǎn)權(quán)登記時間為準(zhǔn)？
答：根據(jù)《
江西國稅
營改增問題解答（九）2016.8.22
1、不動產(chǎn)的取得的時間節(jié)點如何確定？
答：在總局明確前，暫按以下原則把握：（1）以直接購買、接受捐贈、接受投資入股或抵債方式取得，以不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天為取得的時間。
標(biāo)注：這個條件還是比較明確的，只是與交易實際情形可能有脫節(jié)。這個意見與海南國稅的理解有相近之處。
（2）納稅人出租或轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)，以建筑工程許可證注明的開工日期為不動產(chǎn)取得的時間，無建筑工程施工許可證的，按合同注明的開工日期為不動產(chǎn)取得的時間。（3）對于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)出租的，按前一次租賃合同的簽訂時間確定不動產(chǎn)“取得”時間，即：一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。
福建國稅
12366營改增熱點問答（7.4）2016.7.15
怎樣算一個項目，分期項目在2016年4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是作為一個項目還是不同項目？
答：按《建筑工程施工許可證》進(jìn)行項目劃分。
云南國稅
曲靖開發(fā)區(qū)國稅關(guān)于下發(fā)營改增問題解答摘編（十二）的通知2016.10.8
（一）某房地產(chǎn)公司，在2012年取施工許可證，部分工程已經(jīng)完工，現(xiàn)在由于變更施工方而重新到住建部門辦理施工許可證（開工時間為2016年5月1日后），請問變更施工方后蓋的房子應(yīng)按新項目還是老項目管理？變更施工方后提供的建筑安裝服務(wù)應(yīng)按新項目還是老項目管理？
答：變更施工方后蓋的房子按照新項目進(jìn)行征稅；變更施工方后提供的建筑安裝服務(wù)按照新項目征稅。
標(biāo)注：小編認(rèn)為這個意見還是有合理之處，但也有探討空間，因為變更了施工方，相當(dāng)于是兩個服務(wù)主體與服務(wù)業(yè)務(wù)，雖然對于采購方是一個事項的延續(xù)，那從建筑方的角度，分舊項目與新項目是各適用各的。但是從房地產(chǎn)公司的角度，由于第一次的施工許可證的合同開工日期是在2016年4月30日之前，所以這個商品房銷售仍是可以選擇簡易計稅方法的。需要從不同的主體來看適用的規(guī)則，如果這個房地產(chǎn)公司看后期對方建安企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票及采購物料等的進(jìn)項稅額是否更合適來選擇一般計稅方法，選擇簡易計稅方法并不是必然就是好的，比如有限價房之類的情形。
青海國稅
12366營改增熱點問題答復(fù)口徑6月6日2016.6.6
根據(jù)
答：根據(jù)《
標(biāo)注：這兒界定的是自建情形，與上面的外購、投資等是不同的，想必這個大家在對照國家稅務(wù)總局公告2016年第17號公告的規(guī)定也是看得很清晰的。
湖南國稅
湖南省國家稅務(wù)局營業(yè)稅改征增值稅政策指引之四2016.12.26
六、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)可選擇簡易計稅方法，如何界定取得不動產(chǎn)的日期？
取得的不動產(chǎn)，包括直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。
直接購買的：以合同約定的接收日期為準(zhǔn)，若實際接收日期早于合同約定的接收日期的，以實際接收日期為準(zhǔn)。
接受捐贈的：以不動產(chǎn)權(quán)屬變更的日期為準(zhǔn)。
按受投資入股、抵債的：以不動產(chǎn)移送的日期為準(zhǔn)。
自建的：以建筑工程老項目的確定標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。即以《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期為準(zhǔn)，未取得《建筑工程施工許可證》或《建筑工程施工許可證》未注明開工日期的，以建筑工程承包合同注明的開工日期為準(zhǔn)。
標(biāo)注：海南國稅、江西國稅、內(nèi)蒙古國稅強調(diào)直接購買時，以權(quán)屬變更當(dāng)天為取得時間，湖南國稅首先引用了“合同約定的接收日期”，這考慮了交易經(jīng)濟(jì)屬性完成的因素，而辦理證照只是履行這樣一個程序而已。同時由于不動產(chǎn)不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建，往往是已有的不動產(chǎn)，所以實物存在情形之下，以合同約定的接收日期或許是更考慮了交易的特殊性，小編還是贊同基于納稅人的利益考慮來理解的口徑。此時確實對于舉證方面不如權(quán)屬證明更直接，稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理成本會上升。
安徽國稅
營改增熱點難點問題（房地產(chǎn)）2017.1.3
1.關(guān)于“取得的不動產(chǎn)”，取得的方式是否包括租入？以購買方式取得不動產(chǎn)的取得時間是以簽訂購房合同時間，還是房產(chǎn)證的時間？對于自建的不動產(chǎn)，是竣工時間還是實際投入使用時間？
答：（1）“取得的不動產(chǎn)”中的取得方式包括租入。（2）納稅人（不含其他個人）以購買方式取得的不動產(chǎn)，暫以辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記的銷售發(fā)票的開具時間作為不動產(chǎn)取得時間。（3）納稅人自建不動產(chǎn)，取得時間應(yīng)為《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》的，應(yīng)為建筑工程承包合同注明的開工日期。
2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，其自建的定義是什么？
答：企業(yè)采取下面任一種方式建成的不動產(chǎn)都屬于自建不動產(chǎn)：（1）企業(yè)完全使用自己聘用的員工進(jìn)行施工，最終建成不動產(chǎn)。（2）企業(yè)既使用本企業(yè)員工進(jìn)行施工，也對外購買建筑服務(wù)。（3）企業(yè)作為建設(shè)方，將不動產(chǎn)建筑工程承包給建筑企業(yè)或個人。
標(biāo)注：對于購買方式取得的不動產(chǎn)，安徽國稅提出以銷售發(fā)票的開具時間作為取得時間，這與權(quán)屬變更時間和合同約定的接收時間又有差異。對于開具發(fā)票，這是站在稅的角度思考的，小編認(rèn)為這算是一個觀點可以參照。
對于營改增后“自建”情形的解釋，恰如安徽國稅所言，列示的三種情形均是自建，這個自建與營業(yè)稅下的自建的定義是不同的，營業(yè)稅下是自己的員工進(jìn)行的施工行為，即第(1)種情形，同時營業(yè)稅下規(guī)定不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時還需要計算自建行為的營業(yè)稅(不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售)，營改增之后就不存在這種稅務(wù)處理規(guī)則了。
[學(xué)習(xí)理解]
這個問題需要分幾個方面進(jìn)行詳細(xì)分析，其實關(guān)于老項目與新項目的營改增的政策適用問題，主要是對于老項目的稅務(wù)適用規(guī)則問題，對于一般納稅人而言，可以選擇簡易計稅方法或一般計稅方法，而對于新項目，那據(jù)此規(guī)則是不能夠選擇簡易計稅方法了。至于還能否享受簡易計稅方式，要看其他的條件是不是可以適用(如建筑服務(wù)的清包、甲供工程等)。對于小規(guī)模納稅人，無論何時，只能是按簡易計稅方法，沒有一般計稅方法可以選擇。
在以老項目為業(yè)務(wù)交易標(biāo)的的情形下，是可以選擇增值稅計稅方法的，基于抵扣不充分，這是最合理的政策制訂出發(fā)點，但是如果評估后選擇一般計稅方法更有利，那納稅人可以自由選擇。但一經(jīng)選擇簡易計稅方法，36個月內(nèi)不得再發(fā)生變更，所以還是要謹(jǐn)慎才是。有個別稅務(wù)機(jī)關(guān)的政策認(rèn)為可以調(diào)整，小編認(rèn)為還是不能太“自由”，認(rèn)為開始選的不對，可以“糾正”，這個自由度就太大了，征管上也不易操作與控制。
(1)建筑服務(wù)和房地產(chǎn)老項目的適用條件一致。
所說的“老項目”，在建筑服務(wù)和房地產(chǎn)項目中都用這個詞，對于4月30日及之前的取得不動產(chǎn)，那是指老不動產(chǎn)，不是老項目的概念，雖然其適用的政策類型是相近的。對于建筑服務(wù)和房地產(chǎn)來講，兩者的老項目是不是一樣的標(biāo)準(zhǔn)呢？我們根據(jù)相關(guān)的稅收規(guī)定比較如下：
情形
建筑服務(wù)
房地產(chǎn)項目
情形一
《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目
《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目
情形二
未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目
《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目
情形三
《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目
我們可以發(fā)現(xiàn)，上面的適用標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，只是一個叫建筑工程項目，一個叫房地產(chǎn)項目，其標(biāo)準(zhǔn)都是以《建筑工程施工許可證》或合同中的“開工日期”來看的，至于現(xiàn)實情形中是不是這個時間開工，還是偷偷地開工了，那可能也不好監(jiān)管到位，只能看“形式主義”約定了。同時要注意，不是合同簽訂的日期，是約定的開工日期，這一點需要有所區(qū)別。
在這兒可能有一些爭議之處，即在判斷老項目時，依照規(guī)定是先判斷許可證上的“開工日期”，如果沒有許可證，或者證上沒有開工日期，那就看合同注明的開工日期。初步理解看，這兒還是有一個優(yōu)先判斷的前后順序。在技術(shù)上，可能我們認(rèn)為合同約定與施工許可證是或者的關(guān)系，誰早就認(rèn)可誰的日期，比如施工許可證約定的是4月5日，但是合同約定是3月20日，那是違規(guī)沒有施工許可就開建了，這至少是違規(guī)的。通常來講，施工許可證的日期是早于合同約定的施工日期。
還有一種情形是房地產(chǎn)企業(yè)變更施工方，上面我們表中有提及，這種情形還是要看之前的項目開工時間，而不宜必須要求分割開一個商品房，分別按不同的階段適用不同的計稅方式，這個也是難以操作的。
(2)轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)。
有爭議的可能還聚焦于轉(zhuǎn)讓取得不動產(chǎn)的“取得”的界定，如上表中的部分稅務(wù)機(jī)關(guān)的意見，取得是指權(quán)屬變更的時間、約定交付的時間還是發(fā)票的時間，這個會與實踐當(dāng)中存在時間差，比如2015年8月取得了房產(chǎn)，2016年5月最后辦理完成取得房產(chǎn)權(quán)屬證明，那如何界定是不是營改增之前取得的不動產(chǎn)呢？如果界定為必須適用一般計稅方法，這確實是有點不合理，可能一般納稅人一分錢進(jìn)項沒有，但再次轉(zhuǎn)讓時必須用11%的稅率。征管必須還是有規(guī)則的，所以這些判斷的條件小編認(rèn)為是采取了簡單易行的方式。不過如果考慮納稅人的實際情形，會是更好一些，比如交付時間，結(jié)合合同、入賬等輔助的證據(jù)。關(guān)于此內(nèi)容，還是建議進(jìn)一步完善與考慮納稅人的利益更多些。
上面還有一個問題，對于轉(zhuǎn)讓4月30日(含)前取得的不動產(chǎn)，享受的是增值稅計稅方法選擇權(quán)，比如選擇了簡易計稅方法，那給下一環(huán)節(jié)一般納稅人開具的是5%征收率的發(fā)票，下一家再銷售時用的是一般計稅方法，不能再選擇簡易計稅方法了，不能說是銷售的老房子就“一生”都是可以選擇簡易，這是不對的。如上建筑服務(wù)，更不能認(rèn)為只要是為老不動產(chǎn)進(jìn)行的建筑服務(wù)都是可以選擇簡易，對象只是對于某個建筑服務(wù)項目實施的，并不綁定于老不動產(chǎn)，這個一定要有個主體的適用界定出來。如果是營改增之后的老不動產(chǎn)再發(fā)生的建筑服務(wù)，那施工許可證約定的開工日期只能是2016年5月1日后，此時對于一般納稅人，就不能再選擇簡易計稅方法了，而只能按一般計稅方法計稅。
(3)轉(zhuǎn)租的情形。
對于一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。這兒的取得，在上面的情形回復(fù)中，我們還看到了“轉(zhuǎn)租”取得的情形，那這個取得從解釋的個案看，是看從上一家租賃的時間；如果是營改增之前，那就是可以選擇簡易計稅方法；如果是之后，那就是應(yīng)使用一般計稅方法。這兒相當(dāng)于是“可選擇的利益”由上一家享受完畢了。關(guān)于此問題的理解我們認(rèn)為還是比較合適的，不能解釋為只要租的是老房子就一定是可以選擇簡易，這就誤解了營改增是業(yè)務(wù)層級的還是“主體“層級的，是不對的。
相關(guān)文章： 房地產(chǎn)項目 |