在日常生活中，無(wú)論是企業(yè)還是個(gè)人都會(huì)涉及到不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，因不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所涉及的稅費(fèi)又經(jīng)常困擾著企業(yè)的決策者及個(gè)人投資者，如何厘清不動(dòng)產(chǎn)的稅負(fù)是許多財(cái)稅工作者經(jīng)常研究的課題。
不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓包括住宅轉(zhuǎn)讓、商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓以及工業(yè)用房的轉(zhuǎn)讓。由于許多文章已經(jīng)對(duì)住宅的轉(zhuǎn)讓涉稅問題進(jìn)行了細(xì)致的研究分析，而工業(yè)用房的轉(zhuǎn)讓又相對(duì)較少，本文僅從個(gè)人轉(zhuǎn)讓商業(yè)用房所涉及的稅費(fèi)進(jìn)行分析，為企業(yè)的決策者及個(gè)人投資者提供決策參考。
一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓商業(yè)用房所涉及的范圍
個(gè)人轉(zhuǎn)讓商業(yè)用房是指?jìng)€(gè)人轉(zhuǎn)讓各類商店、門市部、飲食店、糧油店、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓，還包括車庫(kù)等。
二、個(gè)人名下的商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓應(yīng)交納的稅費(fèi)
(一)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)
1、增值稅：
個(gè)人名下的商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓的增值稅應(yīng)以全部?jī)r(jià)款減去購(gòu)置原價(jià)后按5%征收率計(jì)算繳納增值稅。
根據(jù)
2、印花稅：
按個(gè)人名下的商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓交易金額的萬(wàn)分之五繳納印花稅。
3、土地增值稅：
A)先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額B)計(jì)算收入C)收入-扣除項(xiàng)目金額=增值額D)增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率E)按稅率計(jì)算稅額
土地增值稅的計(jì)算關(guān)鍵是扣除項(xiàng)目金額，而以下相關(guān)規(guī)定對(duì)扣除項(xiàng)目進(jìn)行了明確。
根據(jù)以上規(guī)定，個(gè)人名下的商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓的計(jì)算扣除三種方式：
1、按評(píng)估價(jià)格，建筑物按重置成本*成新率 土地價(jià)格(有票)，若土地成本沒票，則評(píng)估價(jià)格=建筑物評(píng)估價(jià)格(建筑物按重置成本*成新率)，即土地成本不能扣除;
2、沒評(píng)估價(jià)，有發(fā)票的，按發(fā)票金額 發(fā)票金額*5%*年數(shù)(不足半年按半年算，夠半年不足一年按一年算)。
3、既無(wú)評(píng)估價(jià)格又無(wú)發(fā)票的可以核定征收，具體比例由當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)市場(chǎng)情況核定。
但現(xiàn)實(shí)業(yè)務(wù)中核定征收的情況非常有限。
4、個(gè)人所得稅：按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，即(收入-可扣除成本費(fèi)用-稅金)*20%
(二)舉例：
李先生2018年在省會(huì)城市購(gòu)商鋪1000平米，此商鋪為老項(xiàng)目，含稅單價(jià)3.15萬(wàn)元/平米，繳納契稅90萬(wàn)元，發(fā)生裝修成本50萬(wàn)元，于2020年7月份出售，含稅價(jià)格為3.675萬(wàn)元/平米，支付過戶費(fèi)5000元，計(jì)算李先生在轉(zhuǎn)讓商品過程中應(yīng)交的各項(xiàng)稅金。
李先生應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)如下：
1、增值稅：(3.675-3.15)/1.05*1000平米*5%=500*5%=25萬(wàn)元
2、城建稅：25*7%=1.75萬(wàn)元
3、教育及地方教育附加：25*(3% 2%)=1.25萬(wàn)元
4、印花稅：3675*5/10000=1.84萬(wàn)元
5、土地增值稅：
扣除金額=(1000*3.15/1.05 90 50 1.75 1.25 0.50 1.84)=3145.34萬(wàn)元
增值額=3.675/1.05*1000-3145.34=354.66萬(wàn)元
增值率=354.66/3145.34*100%=11.28%
適用30%稅率，土地增值稅=354.66*30%=106.40萬(wàn)元
6、個(gè)人所得稅
所得額=3.675/1.05*1000-(3145.34 106.40)=248.26萬(wàn)元
應(yīng)交個(gè)人所得稅=248.26*20%=49.65萬(wàn)元
李先生應(yīng)繳納各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)：25 1.75 1.25 1.84 106.40 49.65=185.89萬(wàn)元
總結(jié)：
李先生投資3290萬(wàn)元，盈利3675-3290-0.5=384.50元，所交稅金為185.89萬(wàn)元，占利潤(rùn)比：185.89/384.5*100%=48.35%，接近利潤(rùn)的一半，稅負(fù)非常重。
(三)稅款繳納與發(fā)票開具
個(gè)人名下的商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓在不動(dòng)產(chǎn)坐落地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納各項(xiàng)稅費(fèi)。
根據(jù)
相關(guān)文章： 商業(yè)用房 稅費(fèi) |