各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務(wù)局，地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財務(wù)局：
現(xiàn)將營改增試點(diǎn)期間有關(guān)金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等政策補(bǔ)充通知如下：
一、《
而金融商品持有期間（含到期）取得的非保本的上述收益，不屬于利息或利息性質(zhì)的收入，不征收增值稅。
培訓(xùn)中學(xué)員們問的最多的就是，
第一，以貨幣資金投資購買銀行理財產(chǎn)品屬于非保本浮動收益型產(chǎn)品是否繳納增值稅？答：依據(jù)
第二，以貨幣資金投資購買銀行理財產(chǎn)品屬于保本浮動收益型產(chǎn)品是否繳納增值稅？答：依據(jù)
第三，以貨幣資金投資購買銀行理財產(chǎn)品屬于非保本固定收益型產(chǎn)品是否繳納增值稅？答：依據(jù)
需要注意，貸款服務(wù)中各種占用、拆借資金取得的收入全額交納增值稅，不能扣除支付給其他單位或個人的利息支出。
二、納稅人購入基金、信托、理財產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品持有至到期，不屬于《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》（
要理解上述規(guī)定，請先看看36號文件：
4.金融商品轉(zhuǎn)讓。金融商品轉(zhuǎn)讓，是指轉(zhuǎn)讓外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。其他金融商品轉(zhuǎn)讓包括基金、信托、理財產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品的轉(zhuǎn)讓。
那么大家發(fā)現(xiàn)沒有：原規(guī)定的“其他金融商品轉(zhuǎn)讓包括基金、信托、理財產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品的轉(zhuǎn)讓?！辈]有明確規(guī)定是在到期前轉(zhuǎn)讓其他金融商品還是持有到到期轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閮煞N金融商品轉(zhuǎn)讓雖然都屬于貸款服務(wù)這個大稅目，但是適用的子稅目不同，如果屬于“貸款利息收入”要按照“各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間（含到期）利息（保本收益、報酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金等）收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入，按照貸款服務(wù)繳納增值稅?！保慈~按照取得利息收入納稅；如果屬于“金融商品轉(zhuǎn)讓”則差額納稅（買入價減去賣出價），負(fù)差還可以在同一個納稅年度內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)。
吉林亨通稅務(wù)師事務(wù)所所長、注冊會計師、稅務(wù)師、著名財稅專家李曉紅老師提出，但需要注意的是，按照財稅[2016]140號文件第一條中規(guī)定的，“利息（保本收益、報酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金等）收入”中所稱“保本收益、報酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金”即合同中明確承諾到期本金可全部收回的投資收益。金融商品持有期間（含到期）取得的非保本的上述收益，不屬于利息或利息性質(zhì)的收入，不征收增值稅。
三、證券公司、保險公司、金融租賃公司、證券基金管理公司、證券投資基金以及其他經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會批準(zhǔn)成立且經(jīng)營金融保險業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款后，自結(jié)息日起90天內(nèi)發(fā)生的應(yīng)收未收利息按現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅，自結(jié)息日起90天后發(fā)生的應(yīng)收未收利息暫不繳納增值稅，待實(shí)際收到利息時按規(guī)定繳納增值稅。
（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。
取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
也就是分兩種情況：第一，將經(jīng)營金融保險業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款后，自結(jié)息日起90天內(nèi)發(fā)生的應(yīng)收未收利息按現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅，即按照取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期，確認(rèn)利息收入納稅義務(wù)時間。
第二，將經(jīng)營金融保險業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款后，自結(jié)息日起90天后發(fā)生的應(yīng)收未收利息暫不繳納增值稅，待實(shí)際收到利息時按規(guī)定繳納增值稅。
這種規(guī)定類似于國家稅務(wù)總局2016年69號第四條納稅人提供建筑服務(wù)，被工程發(fā)包方從應(yīng)支付的工程款中扣押的質(zhì)押金、保證金，未開具發(fā)票的，以納稅人實(shí)際收到質(zhì)押金、保證金的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時間。
那么，對于自結(jié)息日起90天后發(fā)生的應(yīng)收未收利息這樣就又會產(chǎn)生一項(xiàng)新的稅會差異，會計按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)利息收入，而增值稅上收付實(shí)現(xiàn)制，待實(shí)際收到利息時按規(guī)定繳納增值稅。會計處理要按照財稅2016第22號文件，使用“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額）”科目進(jìn)行核算。
四、資管產(chǎn)品運(yùn)營過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，以資管產(chǎn)品管理人為增值稅納稅人。
五、納稅人2016年1-4月份轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)的負(fù)差，可結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期，與2016年5-12月份轉(zhuǎn)讓金融商品銷售額相抵。
例如：某納稅人2016年1-4月份轉(zhuǎn)讓金融商品時，買入價100萬元，賣出價60萬元，4月30日前轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)的負(fù)差40萬元，不繳納營業(yè)稅但負(fù)差40萬元，不能2016年5-12月份轉(zhuǎn)讓金融商品銷售額相抵。而2016年5-12月份轉(zhuǎn)讓金融商品買入價150萬元，賣出價180萬元，銷售額為30萬元，即根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，金融商品轉(zhuǎn)讓，按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額。這里的銷售額30萬元可以與4月30日前轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)的負(fù)差40萬元相抵，30萬元-40萬元=-10萬元，即2016年5-12月份轉(zhuǎn)讓金融商品不交納增值稅了。而按照之前的規(guī)定，納稅人需要繳納30/1.06=1.6981萬元增值稅。但年末時仍出現(xiàn)負(fù)差的（-10萬元），不得轉(zhuǎn)入下一個會計年度（2017年度）。需要注意的是：按照財稅〔2016〕36號規(guī)定，若相抵后出現(xiàn)負(fù)差，可結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期與下期轉(zhuǎn)讓金融商品銷售額相抵，但年末時仍出現(xiàn)負(fù)差的，不得轉(zhuǎn)入下一個會計年度。金融商品的買入價，可以選擇按照加權(quán)平均法或者移動加權(quán)平均法進(jìn)行核算，選擇后36個月內(nèi)不得變更。
六、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（
七、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
因?yàn)?spanstyle="color:rgb(0,0,255);">財稅〔2016〕36號文件附件2中規(guī)定，10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
11.試點(diǎn)納稅人按照上述4－10款的規(guī)定從全部價款和價外費(fèi)用中扣除的價款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。
上述憑證是指：
（1）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項(xiàng)，以發(fā)票為合法有效憑證。
（2）支付給境外單位或者個人的款項(xiàng)，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。
（3）繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。
（4）扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)或者向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證。
（5）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告第五條當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
第六條在計算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。
大家發(fā)現(xiàn)沒有不論是
八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；
（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時，土地價款總額不變；
（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。
實(shí)際上也解決了取得土地和支付土地價款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得扣除憑證，與設(shè)立項(xiàng)目公司實(shí)際對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，扣除土地價款時扣除憑證上的單位名稱不一致問題。這些稅收政策非常合法合理，便于基層稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)際操作。
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