一、銷售收入的確認(rèn)
（一）銷售收入的范圍
開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。另外，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，也應(yīng)確認(rèn)銷售收入。
企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，區(qū)分為納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票以及未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票兩種情形，前者應(yīng)確認(rèn)為收入，后者可不確認(rèn)收入，作為代收代繳款項進(jìn)行管理。
（二）銷售收入的確認(rèn)
企業(yè)通過簽訂正式的《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)區(qū)分以下幾種情形確認(rèn)收入。
1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，原則上于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日起確認(rèn)銷售收入，在此基礎(chǔ)上又區(qū)分為以下情形確認(rèn)銷售收入：
二、計稅成本核算
開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本包括土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費。將上述成本合理劃分為直接成本、間接成本和共同成本，歸集分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。能夠直接計入成本對象的直接計入成本對象，其他成本應(yīng)該按照受益和配比原則，按占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價法進(jìn)行分配。
三、銷售未完工產(chǎn)品企業(yè)所得稅預(yù)繳匯繳制度
由于房地產(chǎn)企業(yè)可以預(yù)售房屋存在一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的，取得的銷售收入應(yīng)按照規(guī)定的計稅毛利率分季或分月計算出預(yù)計毛利額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額預(yù)繳企業(yè)所得稅。開發(fā)產(chǎn)品完工之后，即開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案或者開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用或者開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明時，企業(yè)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本，計算出實際毛利額，確定其與預(yù)計毛利額之間的差額，再將此差額并入完工當(dāng)期應(yīng)納稅所得額進(jìn)行匯繳。
其中，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由稅務(wù)機關(guān)確定：
1.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。
2.開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
3.開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。
4.屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
小結(jié)：
由于產(chǎn)品完工在實踐中也經(jīng)常出現(xiàn)認(rèn)定不一的情形，國稅總局于《
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