由于國家頻繁出臺政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，尤其是“國五條”出臺后，其中運用稅收手段抑制投機炒房行為引起人們對稅收政策的特別關(guān)注。導致近期咨詢住房轉(zhuǎn)讓與贈予稅收政策方面的問題特別多，為方便了解，本人應博友的要求，再次整理歸集相關(guān)稅收政策并編排成下表，供廣大市民及稅務(wù)干部查閱參考。
由于時間倉促，表中內(nèi)容存在有不足甚至錯漏之處在所難免，敬請讀者及時提出指正（表中的×符號表示免稅提醒符號，√表示應征稅提醒符號）。本法規(guī)整理截止日期為2013.4.2。
注意:√（全額征收）個人自己新建（簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為,視同銷售征收營業(yè)稅(《營業(yè)稅細則（修訂后）》第五條)。納稅人發(fā)生自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間（《營業(yè)稅細則（修訂后）第二十五條》)。
有關(guān)“家庭唯一生活用房”、“家庭生活用房的界定方法”、“‘自用5年以上’的時間起點與終點”問題請參閱國稅發(fā)[2007]33號、粵財法[2010]88號及《住房轉(zhuǎn)讓之個人所得稅政策》。
普通住房的界定：根據(jù)粵府辦[2005]56號文件規(guī)定，同時滿足文件規(guī)定三個條件（詳見上表備注）的，界定為我省享受優(yōu)惠政策的住房（簡稱普通住房）。其中：
第一個條件“住宅小區(qū)建筑容積率”，是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
第三個條件“實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下”中所指的“同級別土地上住房平均交易價格”，湛江市相關(guān)部門已作了調(diào)整，自2010年1月1日起，湛江市按“住宅成交單價低于6000元/平方米（以套內(nèi)建筑面積計算）”；2011年11月1日起，湛江市按“住宅成交單價低于7550元/平方米（以套內(nèi)建筑面積計算）”；從2012年12月1日起，湛江市按“單套住房實際成交單價低于每平方米7930元以下（以套內(nèi)建筑面積計算）”的規(guī)定執(zhí)行（詳見市政府《關(guān)于公布我市市區(qū)2010年普通住房標準的通知》、《湛江市市區(qū)2011年普通住房價格標準》、《關(guān)于調(diào)整2012年湛江市市區(qū)普通住宅標準的通知》規(guī)定，文件公布見湛江市房產(chǎn)管理局網(wǎng)址：http://www.zjfgj.cn/showNewsDetail.aspx?id=1767）。
允許從收入中扣除的房屋原值、相關(guān)稅金及合理費用（指按規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用）相關(guān)規(guī)定：國稅發(fā)[2006]108號、國稅發(fā)[2005]89號、國稅發(fā)[2005]172號。
核定帶征個人所得稅率相關(guān)規(guī)定：國稅發(fā)[2006]108號、湛江市地方稅務(wù)局2011年第2號公告、粵地稅函[2012]535號文件。
房屋轉(zhuǎn)讓與贈予稅收政策一覽表（2013年）下載:doc文件
房屋性質(zhì)應納稅種及政策依據(jù)出處
營業(yè)稅及附加（按5.5%全額或差額計征）個人所得稅（按所得額20%或全額2%核定計征）土地增值稅（按全額1.5%～2%或按增值額依四級超率累進稅率計征）印花稅契稅備注
二手商品房轉(zhuǎn)讓超過五年的普通住宅×（免征）指個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的（財稅[2009]157號）×（免征）從2011年1月28日起，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的（財稅[2011]12號） ×（免征）指自用5年以上且家庭唯一生活用房（國稅發(fā)[2006]108號）；√除符合上述規(guī)定情形以外，其他情形應依法按適用稅率計稅。 √自2010年10月1日起，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。（財稅[2010]94號） ×（免征）指滿五年或五年以上的（土地增值稅條例實施細則），或自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。（財稅[2008]137號）×（免征）指2008年11月1日起，對個人首次銷售或購買普通住房暫免征收印花稅（財稅[2008]137號）；√其他情形按《印花稅暫行條例》第二條規(guī)定的“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”按所載金額依適用稅率萬分之五貼花。√個人購買商品住房以購房成交價格(贈與的參照市場價格核定、房屋交換的為交換房屋的價格差額)為計稅依據(jù)繳納契稅，稅率為3%（廣東省契稅實施辦法）；√(減征)對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。首次購房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門出具（財稅[2008]137號）。 √(減征)自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。（財稅[2010]94號）營業(yè)稅“二轉(zhuǎn)五”政策：2010年1月1日起，營業(yè)稅政策由原“2年”恢復為“5年”，政策依據(jù)為：財稅[2009]157號文；非普通住房的界定：《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（粵府辦[2005]56號），①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，②單套住房套內(nèi)建筑120㎡以下或單套建筑面積144㎡以下，③實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下。不符合以上標準的住房均為非普通住房。個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業(yè)稅時購房時間的確定:對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）中第四條有關(guān)購房時間的規(guī)定執(zhí)行；對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定，不再執(zhí)行（國稅發(fā)[2005]172號）中第四條有關(guān)購房時間的規(guī)定。
超過五年的非普通住宅√（按差額征收）指個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的（財稅[2009]157號） √（按差額征收）從2011年1月28日起，個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；（財稅[2011]12號） ×（免征）指自用5年以上且家庭唯一生活用房（國稅發(fā)[2006]108號）；√除符合上述規(guī)定情形以外，其他情形應依法按適用稅率計稅。 √自2010年10月1日起，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。（財稅[2010]94號） ×（免征）自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。（財稅[2008]137號） ×（免征）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅（土地增值稅條例實施細則）√（減半征收）指居住滿三年的；√（全額征收）指居住未滿三年的。（條例實施細則）
不足五年的普通住宅√（按差額征收）指個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的（財稅[2009]157號） √（全額征收）從2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的（財稅[2011]12號）
不足五年的非普通住宅√（全額征收）指個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的（財稅[2009]157號） √（全額征收）從2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的（財稅[2011]12號）√財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（即以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額）計稅（個人所得稅法） √自2010年10月1日起，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。（財稅[2010]94號）×（免征）指自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。（財稅[2008]137號）√（減半征收）指居住滿三年的；√（全額征收）指居住未滿三年的（條例實施細則）。
房屋性質(zhì)應納稅種及政策依據(jù)出處
營業(yè)稅及附加（按5.5%全額或差額計征）個人所得稅（按所得額20%計征）土地增值稅（按全額1.5%～2%或按增值額依四級超率累進稅率計征）印花稅契稅備注
贈 與 個 人 ×（免征）(財稅[2009]111號)個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：（一）離婚財產(chǎn)分割；（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。√（全額征收）《營業(yè)稅細則（修訂后）》：自2009年1月1日起，對單位或個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的“非有償”行為，作為“特案規(guī)定”納入了視同銷售范圍。 視同發(fā)生應稅行為而無營業(yè)額或價格明顯偏低并無正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定核定征收。 納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。 ×（免征）對房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與符合該表備注欄所述的財稅[2009]78號規(guī)定情形，當事雙方不征收個人所得稅；√（按所得計征）除符合上述規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人取得的所得，按其他所得項目依稅率為20%稅率計稅（財稅[2009]78號）；在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收(國稅發(fā)[2006]144號)×（免征）土地增值稅不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為（條例實施細則）(同上)(同上)√對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應對受贈人全額征收契稅(國稅發(fā)[2006]144號)贈予營業(yè)稅問題：在2009年1月1日前，對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。贈予個人所得稅問題：《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知 》（財稅[2009]78號）規(guī)定：以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：
(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務(wù)機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。繼承房產(chǎn)不征契稅:法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅(國稅函[2004]1036號)
