近日，有網(wǎng)友向我們咨詢，已經(jīng)預(yù)繳了部分營業(yè)稅的房地產(chǎn)老項目，營改增后如何進(jìn)行稅務(wù)處理，發(fā)票如何開具。這一問題看似復(fù)雜，實則有了明確的政策規(guī)定。
房地產(chǎn)老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
首先，我們應(yīng)區(qū)分這個營業(yè)稅是預(yù)繳還是正常申報納稅。對于預(yù)繳問題，營改增前后均客觀存在。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號），不管是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。
對于預(yù)征稅款的后續(xù)處理，應(yīng)當(dāng)以當(dāng)期應(yīng)納稅額抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
具體處理應(yīng)區(qū)分以下幾種情況：
一是一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。值得注意的是，一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。納稅申報時，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。其中，預(yù)繳稅款計算時，按照5%的征收率計算，即應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1 5%）×3%。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目納稅申報與此相同。
二是一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。在這里，預(yù)繳稅款計算時，按照11%的適用稅率計算，即應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1 11%）×3%。
如果已經(jīng)繳納的營業(yè)稅不是預(yù)繳，那么就要注意以下兩個問題：根據(jù)《
至于發(fā)票的開具問題，國家稅務(wù)總局公告2016年第18號也做出了明確的規(guī)定：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。
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