房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅清算是一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)，但很多企業(yè)都面臨一個(gè)重要問(wèn)題：土增清算前，未出售的商鋪是否需要統(tǒng)一處置參與清算?這個(gè)問(wèn)題看似簡(jiǎn)單，其實(shí)深入思考還是有很復(fù)雜的，根據(jù)我們實(shí)務(wù)中處理過(guò)的案例，下面嘗試為大家分析分析：
一、商鋪參與統(tǒng)一清算與尾盤(pán)銷(xiāo)售交稅有何區(qū)別?
統(tǒng)一清算是按照普通住宅、非普通住宅和其他商品房三個(gè)類(lèi)別各自計(jì)算增值額、增值率和應(yīng)繳土地增值稅，商鋪和寫(xiě)字樓、公寓、車(chē)位等一并被并入其他商品房，也就是說(shuō)如果參與統(tǒng)一清算，商鋪的增值率將會(huì)受到其他業(yè)態(tài)產(chǎn)品的影響，比如說(shuō)如果其他業(yè)態(tài)產(chǎn)品賣(mài)得比較便宜，就意味著商鋪增值率可以降低，甚至在特殊情況下增值額都有可能降低，比如車(chē)位出現(xiàn)收入成本倒掛情況時(shí)，車(chē)位會(huì)將整個(gè)其他商品房系列的增值額拉低，這對(duì)于最終清算交稅當(dāng)然都是有利的。
如果商鋪不參與統(tǒng)一清算，未來(lái)銷(xiāo)售將不再匯總清算，而是按照清算所計(jì)算出的各個(gè)類(lèi)別產(chǎn)品單方扣除數(shù)字直接計(jì)算扣除，比如商鋪清算后銷(xiāo)售3萬(wàn)元/平方，其他商品房土增清算中單方扣除為9000元，那么商鋪將直接按照21000元/平方計(jì)算增值額、增值率，失去匯總作用滯后，商鋪尾盤(pán)銷(xiāo)售顯然會(huì)交更多的稅。
二、土增清算前商鋪如何處置的三個(gè)決策點(diǎn)
1、商鋪未來(lái)銷(xiāo)售和現(xiàn)在銷(xiāo)售稅負(fù)差異有多大?
按照上面的分析，參與土增統(tǒng)一清算和未來(lái)單獨(dú)銷(xiāo)售單獨(dú)交稅可能稅負(fù)會(huì)有較大差異，因此企業(yè)在面臨選擇時(shí)應(yīng)將這個(gè)差異計(jì)算出來(lái)，并作為重要決策點(diǎn)進(jìn)行考慮。
2、是否存在關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)售的可能?
為了參與統(tǒng)一清算，企業(yè)可以考慮先將商鋪轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方(包括關(guān)聯(lián)方企業(yè)和關(guān)聯(lián)方個(gè)人)，未來(lái)如需銷(xiāo)售，通過(guò)關(guān)聯(lián)方再次對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)@樣操作能否少繳稅呢?我們來(lái)看看轉(zhuǎn)售關(guān)聯(lián)方如何繳稅：
這里需要注意的關(guān)鍵是房企將商鋪轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方的價(jià)格如何確定，因?yàn)槭顷P(guān)聯(lián)交易，企業(yè)有沖動(dòng)將價(jià)格壓低，而稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)按照稅法審核交易價(jià)格是否公允，通常稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的次序是：
第一步先看企業(yè)自己同期同類(lèi)商鋪轉(zhuǎn)讓價(jià)格比較;如果企業(yè)自身沒(méi)有價(jià)格比較，第二步再看其他企業(yè)同期同類(lèi)商鋪轉(zhuǎn)讓價(jià)格比較;如果前兩個(gè)都無(wú)法比較，第三步最后由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行核定征收，核定通常按照組成計(jì)稅價(jià)格計(jì)算：公允價(jià)格=成本*(1 利潤(rùn)率)。
3、未來(lái)商鋪是否計(jì)劃自持?
如果未來(lái)商鋪企業(yè)計(jì)劃自持或運(yùn)營(yíng)，當(dāng)然也可以有不同的自持模式：
模式一：放在房地產(chǎn)公司名下，直接自持，但運(yùn)營(yíng)可能設(shè)立新的公司(如商業(yè)管理公司或酒店運(yùn)營(yíng)公司)，將資產(chǎn)租賃給新公司;這種模式就不需要作為銷(xiāo)售處理，也不需要參與土地增值稅統(tǒng)一清算。
模式二：轉(zhuǎn)移給新的運(yùn)營(yíng)公司自持并運(yùn)營(yíng)，該部分商鋪必須參與統(tǒng)一土增清算，但問(wèn)題的關(guān)鍵在于轉(zhuǎn)讓價(jià)格設(shè)定。
模式三：轉(zhuǎn)移給關(guān)聯(lián)個(gè)人自持并運(yùn)營(yíng)，統(tǒng)一必須參與統(tǒng)一土增清算，關(guān)鍵仍在于轉(zhuǎn)讓價(jià)格設(shè)定。
總結(jié)：商鋪是否參與統(tǒng)一土增清算，稅的考慮是第一位，但運(yùn)營(yíng)需要、風(fēng)險(xiǎn)考慮、資金流考慮，甚至戰(zhàn)略思考都可能影響最終的決定。
相關(guān)文章： 土地增值稅清算 |