問：我公司是房地產開發(fā)企業(yè)，有一酒店項目，目前在建狀態(tài)，建成后作為固定資產自己經營?，F在我公司成立一家控股51%的子公司，也是房地產開發(fā)企業(yè)，想把該酒店項目投資到子公司中，由子公司作為固定資產經營。上述在建項目的投資行為，是否免繳土地增值稅？
《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）規(guī)定，對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
我公司理解，上述兩項規(guī)定國家是想禁止的房地產企業(yè)的開發(fā)項目轉讓投資不得免繳土地增值稅。對于自建項目，作為固定資產的投資行為是否應該可以免繳土地增值稅？
答：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
《土地增值稅清算管理規(guī)程》第十九條規(guī)定，非直接銷售和自用房地產的收入確定
（一）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產……。
?。ǘ┓康禺a開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
商品房是指按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。
依據上述規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的非商品房（依法證明）進行投資，暫免征收土地增值稅。否則，應視同銷售房地產，繳納土地增值稅。
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