一、辦理繳納契稅時(shí)，會(huì)造成小業(yè)主與房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)爭(zhēng)議的可能性
房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在條件滿足的情況下，可以選擇性的采用適用11%的一般計(jì)稅方法或者適用5%的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法來繳納增值稅。如果銷售合同不約定采用何種計(jì)稅方法，將來開具的發(fā)票適用何種稅率，小業(yè)主也無從知曉。當(dāng)然會(huì)有人說，小業(yè)主沒有必要知道，到時(shí)我給他們開什么發(fā)票，他們就拿什么發(fā)票，反正給他們發(fā)票就可以了。
現(xiàn)實(shí)情況的確是這樣，小業(yè)主對(duì)稅收概念不會(huì)太強(qiáng)，大部分都不需要抵扣增值稅的，開具何種稅率的發(fā)票也不會(huì)抗議。值得注意的是，如果小業(yè)主辦理房產(chǎn)證時(shí)，了解需要繳納的契稅計(jì)稅依據(jù)是扣除增值稅后的不含稅金額，采用一般計(jì)稅方法能夠少交契稅，很有可能會(huì)要求房地產(chǎn)企業(yè)開具11%稅率的發(fā)票。
為了更直觀定量計(jì)算差異額，假定售房總價(jià)含稅收入為100萬元，適用3%的契稅，兩種模式對(duì)比如下表：
計(jì)稅基數(shù)（萬元）
契稅（萬元）
一般計(jì)稅方法
90.09
2.70
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法
95.24
2.86
差異
-0.16
以此為例購房款為100萬元時(shí)，一般計(jì)稅方法下少交1600元，以現(xiàn)在一線城市動(dòng)輒500萬元一套不動(dòng)產(chǎn)為例，則會(huì)相差8000元左右，更為關(guān)鍵的，現(xiàn)在銷售的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，多數(shù)為采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的項(xiàng)目，這樣會(huì)導(dǎo)致小業(yè)主會(huì)多交契稅，到時(shí)是否會(huì)有爭(zhēng)議，我們不去過多討論。
筆者建議：我們財(cái)務(wù)人員應(yīng)在日常工作要求公司修改銷售合同，規(guī)避公司未來辦證不必要的爭(zhēng)議，退一步來說，即使公司不采納，未來真的出現(xiàn)問題，也不是因?yàn)樽约汗ぷ魇д`所導(dǎo)致。
二、印花稅繳納問題
對(duì)于印花稅繳納問題很多房地產(chǎn)企業(yè)存在一定困惑和疑慮，計(jì)稅基數(shù)到底是以合同含稅金額還是不含稅銷售收入額依據(jù)。我們注意到國家稅務(wù)總局頒布的（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》的文件，并沒有明確規(guī)定印花稅計(jì)稅基數(shù)是否應(yīng)包含增值稅，如此一來造成了印花稅繳納出現(xiàn)了政策空白點(diǎn)。主要出現(xiàn)以下幾種情形：
情形1：合同沒有明確注明不含增值稅合同額和增值稅額，只有合同總額，比如最常見的房地產(chǎn)銷售合同，按照合同總額繳納印花稅；
情形2：合同沒有明確注明不含增值稅合同額和增值稅額，只有合同總額，從降低稅負(fù)的角度出發(fā)，還是按照換算的不含增值稅合同額繳納印花稅，如果有爭(zhēng)議再補(bǔ)稅；
情形3：合同分別注明不含增值稅合同額和增值稅額，因?yàn)檎卟幻魑€是按照合同總額繳納印花稅；
情形4：合同分別注明不含增值稅合同額和增值稅額，從降低稅負(fù)的角度出發(fā)，還是按照不含增值稅合同額繳納印花稅，如果有爭(zhēng)議再補(bǔ)稅；
情形5：部分合同未按照印花稅應(yīng)納稅義務(wù)時(shí)間繳納印花稅，存在需要補(bǔ)繳印花稅的情況。
筆者建議：根據(jù)國家稅務(wù)總局的政策口徑文件的精神，與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，印花稅計(jì)稅依據(jù)，避免多繳納印花稅，或者偷稅的風(fēng)險(xiǎn)。
具體文件如下：
4月25日視頻會(huì)議有關(guān)政策口徑委托代征組發(fā)言材料
第四，關(guān)于印花稅計(jì)稅依據(jù)問題
這次兩部委下發(fā)的《通知》中沒有提到印花稅計(jì)稅依據(jù)問題。主要是營改增之前，這一問題就已明確，沒有變化。各地執(zhí)行口徑仍按照印花稅條例規(guī)定，依據(jù)合同所載金額確定計(jì)稅依據(jù)。合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計(jì)稅依據(jù)，未分開注明的，以合同所載金額為計(jì)稅依據(jù)。
筆者以某項(xiàng)目銷售總額10億元測(cè)算，一般計(jì)稅方法下，不含增值稅合同金額為90,090萬元，如果分開注明，可以少繳納印花稅4.95萬元（9,910×0.05%）。
綜上所述，建議在簽訂合同特別是不動(dòng)產(chǎn)銷售合同時(shí)，應(yīng)在合同中分別注明不含稅增值稅合同金額和增值稅額，避免在未來工作中，給我們財(cái)務(wù)人員以及公司造成不必要的麻煩和損失。
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