(一)房屋認購定金的性質(zhì)
由于協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》一般都有個較長的過程，開發(fā)商為了穩(wěn)住買受人，往往要求買受人在簽訂正式的合同前先簽訂認購協(xié)議(認購書、預訂書等)，要求買受人交付一定的定金。
根據(jù)最高人民法院《關于適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》的精神，當事人約定立約定金的目的不是為了保證合同的履行，而是約束雙方當事人去訂立合同。當雙方當事人善意地履行了合同洽談，因為不可歸責于當事人的事由，未最終達成合意，立約定金罰則不應當發(fā)生作用。
簽署認購協(xié)議時，注意認購協(xié)議應包括以下基本內(nèi)容：當事人姓名或名稱、預訂的房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格、預訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等。由于認購協(xié)議系由出賣人制訂，國家有關行政機關對訂立認購協(xié)議無限制性規(guī)定，因此，出賣人和買受人對認購協(xié)議內(nèi)容均要認真審核，尤其應注意認購協(xié)議中設置的對買受人不公平的條件。如果商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備符合商品房買賣合同特征的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
1．為避免買賣雙方事后發(fā)生爭議，從買受人的角度出發(fā)，建議買受人在簽訂認購協(xié)議中明確約定，買受人應在認購協(xié)議約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關條款。如雙方就商品房買賣合同條款未達成一致意見，自約定的期限屆滿之次日，雙方簽訂的認購協(xié)議自動解除，出賣人應于認購協(xié)議解除后約定的期限內(nèi)將已收取的定金退還買受人。
1．根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)銷售行業(yè)操作慣例，出賣人在與買受人簽訂商品房認購協(xié)議前，已完成了商品房預售合同文本的制訂工作。為提高商品房交易的成功率，避免買賣雙方因未簽訂商品房預售涉及定金退還事宜發(fā)生爭議，建議出賣人在與買受人簽訂商品房認購協(xié)議前，將已制訂的商品房預售合同文本進行公示或提前將合同文本提交給買受人，以保證買受人在簽訂商品房認購協(xié)議前，就已知曉商品房預售合同具體條約內(nèi)容。避免非善意買受人以雙方就合同條款協(xié)商無法達成一致而無理要求退還認購定金。
(一)房地產(chǎn)銷售廣告的性質(zhì)
在最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺以前，對于銷售廣告的定性，有兩種意見：一種意見認為，銷售宣傳廣告只是一種要約邀請。第二種意見認為，銷售宣傳廣告原則上屬要約邀請，但如廣告在宣傳時，其宣傳的內(nèi)容具體、確定，則可根據(jù)《合同法》第15條的規(guī)定，認定為要約。只要雙方在廣告宣傳后簽訂購房合同，該廣告宣傳中記載的內(nèi)容即為合同條款。
1．該內(nèi)容是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾。如廣告稱房屋為混凝土結(jié)構，居住區(qū)內(nèi)綠地、電梯、車庫、健身、購物、收視等設施齊全等。對規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境的渲染、描述等應予除外，如水岸豪庭、小區(qū)坐落于萬畝綠色氧吧之中等。
根據(jù)國家工商行政管理局頒布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定，對商品房銷售(包括預售和現(xiàn)房銷售等)廣告，需具備以下必須載明事項：
1．開發(fā)企業(yè)名稱；
2．中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱；
3．預售許可證號。
如果以上事項欠缺，購房者就應慎重或再作仔細調(diào)查。
根據(jù)國家工商行政管理局頒布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定，具有下列情形的，禁止發(fā)布銷售廣告：
1．在未經(jīng)依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的；
2．在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設的；
3．司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；
4．預售房地產(chǎn)，但未取得該項目預售許可證的；
5．權屬有爭議的；
6．違反國家有關規(guī)定建設的；
7．不符合工程質(zhì)量標準，經(jīng)驗收不合格的；
8．法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。
通過前文關于商品房銷售廣告性質(zhì)的論述，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請，如果未寫入合同，對開發(fā)商不具有約束力。如廣告中出現(xiàn)“本廣告僅作參考。廣告中具體確定的內(nèi)容，不作為購房合同附件”等內(nèi)容，則應簽訂合同對合同條件與廣告內(nèi)容是否相符給予更多的關注。
1．出賣人在發(fā)布商品房廣告(包括預售和現(xiàn)房銷售等)前，須符合法律規(guī)定的廣告發(fā)布條件，同時審核廣告內(nèi)容是否符合現(xiàn)行法律規(guī)定；
2．出賣人在銷售廣告制作和使用過程中，不應為增加賣點而在廣告中作虛假的宣傳，防止因廣告欺詐引發(fā)法律風險；
3．對廣告宣傳內(nèi)容，特別是項目規(guī)劃指標、配套設施等內(nèi)容，不宜過于具體。以避免因廣告內(nèi)容過于具體導致宣傳內(nèi)容被認定為雙方商品房合同條款；
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定，在通常情況下，商品房買賣合同應當明確以下主要內(nèi)容
1．當事人名稱或者姓名和住所；
2．商品房基本狀況；
3．商品房的銷售方式；
4．商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
5．交付使用條件及日期；
6．裝飾、設備標準承諾；
7．供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
8．公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；
9．面積差異的處理方式；
10．辦理產(chǎn)權登記有關事宜；
11．解決爭議的方法；
12．違約責任；
13．雙方約定的其他事項。
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