會計處理
營改增前，建筑物、土地使用權等資產涉及到營業(yè)稅，不影響換入資產成本的賬面價值，營改增后，換入或者換出資產的增值稅額，將直接影響換入資產成本的賬面價值，具體如下：
1.換入資產成本的確定。換入資產成本＝換出資產不含稅公允價值＋支付的銀行存款（－收到的銀行存款）＋為換出資產發(fā)生的銷項稅額－可抵扣的增值稅進項稅額＋應支付的相關稅費
2.換出資產處置損益。資產處置損益＝換出資產公允價值－換出資產賬面價值＋（－）其他調整因素
換出資產為存貨的，應當作為銷售處理，以其公允價值確認收入，同時結轉相應的成本。換出資產為固定資產、無形資產的，換出資產公允價值與換出資產賬面價值的差額，計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。
換出資產為長期股權投資、金融資產的，換出資產公允價值與其賬面價值的差額，記入“投資收益”科目。
換出資產為投資性房地產的，以其公允價值確認其他業(yè)務收入，同時結轉其他業(yè)務成本。
3.應支付的相關稅費。應支付的相關稅費不包括增值稅。除增值稅以外，如果屬于為換出資產而發(fā)生的相關稅費，則計入換出資產處置損益；如果屬于為換入資產而發(fā)生的相關稅費，則計入換入資產的成本。
增值稅處理
根據《
根據《
1.納稅人適用簡易計稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動產，選擇簡易計稅方法計算增值稅的及小規(guī)模納稅人轉讓取得的不動產。當納稅人適用簡易計稅方法時，需考慮不動產屬于自建還是非自建。對于非自建的不動產，納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額，即差額，5%征收率計算應納稅額。對于自建的不動產，納稅人應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額，即全額，5%計算增值稅。
2.納稅人適用一般計稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動產，選擇一般計稅方法計算增值稅的及一般納稅人銷售營改增取得的不動產。當納稅人適用一般計稅方法時，非自建不動產和自建不動產的應納稅額計算規(guī)定是一致的。即以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照適用稅率11%計算應納稅額。
案例：A、B公司均為增值稅一般納稅人，銷售建筑物等不動產和土地使用權采用一般計稅方法，適用的增值稅稅率均為11%，A公司與B公司有關非貨幣性資產交換的資料如下。假定整個交換過程中沒有發(fā)生其他相關稅費，該項交易具有商業(yè)實質且公允價值能夠可靠計量。
2016年7月1日，A公司與B公司簽訂協議進行資產置換，A公司換出用于經營出租的土地使用權及其地上建筑物（寫字樓）。B公司換出對乙公司的長期股權投資。A公司與B公司于當日辦理完畢相關資產所有權的轉移手續(xù)。A公司換出資產：
“投資性房地產——土地使用權”，賬面價值為20000萬元（其中原值為20600萬元；已計提攤銷600萬元），不含稅公允價值為30000萬元，增值稅的銷項稅額3300萬元；
“投資性房地產——寫字樓”，賬面價值為9000萬元（其中原值為10000萬元；已計提折舊1000萬元），不含稅公允價值為20000萬元，增值稅的銷項稅額2200萬元。
以上2項合計不含稅公允價值為50000萬元，合計增值稅的銷項稅額5500萬元。需要說明的是，以上投資性房地產均購于營改增前，購入和交換過程中不能取得合法有效的增值稅進項扣稅憑證抵扣銷項稅額。
B公司換出資產：
“長期股權投資——乙公司”（持股比例為50%），賬面價值為50000萬元，公允價值為55000萬元。
置換協議約定，B公司應向A公司支付銀行存款500萬元。
A公司換入對乙公司的長期股權投資后，合計持有其80%的股權，并由原權益法核算轉為成本法核算；在此之前A公司持有乙公司30%的股權并劃分為長期股權投資，原30%股權投資的賬面價值為10000萬元（其中，投資成本為8000萬元、其他綜合收益為2000萬元）。
2016年7月1日A公司換入B公司對乙公司長期股權投資的初始投資成本的會計分錄：
換入對乙公司長期股權投資的初始投資成本＝原30%股權投資的賬面價值＋換入50%的股權的公允價值＝10000＋55000＝65000（萬元）
借：長期股權投資——乙公司 65000
銀行存款 500
貸：長期股權投資—乙公司（投資成本） 8000
—乙公司（其他綜合收益） 2000
其他業(yè)務收入 50000
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 5500
借：其他業(yè)務成本 29000
投資性房地產累計折舊 1000
投資性房地產累計攤銷 600
貸：投資性房地產—寫字樓 10000
—土地使用權 20600
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