案例：
A公司在2014年以房產(chǎn)對乙公司進行投資，評估作價2000萬元，乙公司為一般納稅人，2023年乙公司由于經(jīng)營業(yè)務(wù)的需要，將該房產(chǎn)以5000萬元出售，那么，乙公司轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，增值稅應(yīng)如何繳納?
政策依據(jù)：
根據(jù)國稅總局2016年14號公告規(guī)定:一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日取得的不動產(chǎn)(不含自建),可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按5%征收率計算繳納增值稅。
首先，這里應(yīng)分析一下，取得的不動產(chǎn)是否包含投資的形式，國稅2016年16號明確規(guī)定，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵押等各種形式取得的不動產(chǎn)，因此，這里的“取得”是包含投資取得的。
結(jié)合上述政策和案例內(nèi)容，看起來是符合政策規(guī)定的，但大家都知道，在營改增前，以不動產(chǎn)或者無形資產(chǎn)對外投資入股，共同承擔收益并共擔風險的行為，是不征收營業(yè)稅的。因此，本案例中A公司以房產(chǎn)投資時是不征收營業(yè)稅的，當然也就不會給乙公司開具不動產(chǎn)發(fā)票，乙公司也就不會取得該房產(chǎn)的購置發(fā)票，而是憑雙方的“投資協(xié)議、評估報告”等作為入賬資料。
那么，現(xiàn)在問題來了，投資協(xié)議、評估報告能否作為合法購置憑據(jù)，能否作為取得不動產(chǎn)時的購置原價呢?
觀點一：按差額征稅
理由一
查看國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證，投資協(xié)議、評估報告也屬于該有效憑證之列，因此可以做為不動產(chǎn)購置的原價。
理由二
根據(jù)國稅2016年第73號公告，納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務(wù)機關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除，那么既然營改增之前是屬于不征收營業(yè)稅的，就可以參照該政策，屬于這個原因造成的，因此可以作為不動產(chǎn)購置的原價。
因此，根據(jù)上述分析，乙公司接受投資，取得該房產(chǎn)評估作價2000萬元，現(xiàn)對外銷售5000萬元，那么顯而易見是符合上述政策規(guī)定的，應(yīng)差額計征增值稅。
應(yīng)交增值稅為：(5000-2000)/(1+5%)*5%=142.86萬元。
觀點二：應(yīng)全額計稅
理由一
政策規(guī)定了可以選擇簡易計稅，必須要有購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價，那就是說要有購置房產(chǎn)原價的發(fā)票，或者作價時的發(fā)票，也就是說要有取得房產(chǎn)的發(fā)票做為差額納稅的依據(jù)，而投資協(xié)議、評估報告只是附助資料，不屬于購置房產(chǎn)的發(fā)票。
理由二
差額納稅的原理是由于上一環(huán)節(jié)已交稅，下一環(huán)節(jié)出售時可以差額納稅，而在營改增之前投資到乙公司的房產(chǎn)并沒有納稅，因此上一環(huán)節(jié)未產(chǎn)生的納稅義務(wù)，在下一環(huán)節(jié)銷售時應(yīng)全額納稅才符合稅法差額納稅的邏輯。
應(yīng)交增值稅為：5000/(1+5%)*5%=238.09萬元。
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