一、案件背景情況
（一）案件來源
根據(jù)2012年稅收專項檢查工作計劃，經(jīng)批準，選案部門將X縣XX房地產(chǎn)開發(fā)公司XX項目部列為XX縣地稅局稽查局2012年的稽查對象。2012年7月，該縣地稅局稽查局對該房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)A住宅小區(qū)項目在2008年1月1日至2011年12月31日期間履行納稅義務、扣繳義務、發(fā)票使用管理情況、稅務管理執(zhí)行情況進行了檢查。
（二）納稅人基本情況
該房地產(chǎn)開發(fā)公司登記注冊類型為集體事業(yè)單位，屬于房產(chǎn)地開發(fā)企業(yè)，主要經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售；主管稅務機關(guān)為XX縣地方稅務局XX分局。至2011年12月，該公司開發(fā)A住宅小區(qū)項目已完成施工。至2011年12月，已基本銷售完成，土地增值稅已達到清算條件，但由于達不到查賬征收條件，且報經(jīng)縣局批準，對該公司企業(yè)所得稅、土地增值稅均實行核定征收。
二、檢查過程與檢查方法
（一）檢查預案。在實施稽查前，稽查人員圍繞納稅人的涉稅情況進行案頭分析，制定檢查預案：
一是到管理部門了解稅收管理情況：到2011年12月止，該公司開發(fā)A住宅小區(qū)共申報地方各稅費6345914.89元（銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅3954922.39元、企業(yè)所得稅1717000.00元、土地使用稅10400.00元、土地增值稅429250.00元、印花稅21332.50元、教育費附加64387.50元、地方教育附加41310.00元、城建稅107312.50元）；
二是到房產(chǎn)管理部門收集測繪報告、房屋產(chǎn)權(quán)證等資料，掌握可售面積、房屋產(chǎn)權(quán)證辦理等情況；
三是確定檢查重點：1、核對合同價款的真實性；2、柴間、車庫、商鋪、車位等銷售收入是否已申報納稅；3、土地使用稅是否足額繳納；4、支付建筑款時是否足額取得了符合規(guī)定的發(fā)票。
（二）檢查具體方法
1、賬面檢查，發(fā)現(xiàn)疑點。稽查人員在履行了相關(guān)的法定程序后，采用詳查法對納稅人的有關(guān)賬簿和憑證及房屋銷售合同等相關(guān)資料進行了檢查，同時到房產(chǎn)管理部門收集了測繪報告、房屋產(chǎn)權(quán)證等資料。經(jīng)整理后比對發(fā)現(xiàn)：一是已售套房的數(shù)量、面積、單價、金額與房管部門銷售登記情況的數(shù)量、面積、單價能夠達到一致；二是企業(yè)提供的商鋪的銷售面積與測繪報告的可售面積相差較大，企業(yè)提供的商鋪銷售面積是1335.47平方米，而測繪報告的可售面積是2474.18平方米；三是與施工方的工程結(jié)算造價是2274萬元，已開具建安發(fā)票2274萬元；四是土地使用稅申報數(shù)僅為10400元，與實際明顯不符；五是土地增值稅的征收率明顯偏低。
2、詢問調(diào)查，外圍取證。針對上述存在的疑點，稽查人員及時將情況向稽查局長進行了匯報。聽取匯報后，稽查局長立即組織全局人員召開案情分析會，對發(fā)現(xiàn)的涉稅疑點，以及在稽查實施時會產(chǎn)生的困難和應急預案進行了認真的分析，并確定了以外圍調(diào)查為主線的下一步稅務稽查實施方案：一、從稽查力量著手，增派2名稽查人員充實到檢查組；二、從購房戶著手，全面掌握購房付款、付款票據(jù)取得等情況；三、到實地查看車庫、雜間、車位、商鋪的使用情況。
按照預定的稅務稽查實施方案，稽查人員展開了外圍調(diào)查：一是到購房戶收集購房付款、付款票據(jù)取得等證據(jù)，取得并固定了部分真實的銷售協(xié)議、收款收據(jù)等原始證據(jù)；二是到實地查看發(fā)現(xiàn)，所有的車庫、雜間均已裝上了鐵門，說明已全部銷售；商鋪也已銷售完；車位共34個，已售20個，未售14個。
在掌握了這一系列證據(jù)后，稽查人員決定對公司法定代表人下達了《詢問通知書》，要求其接受詢問。在詢問期間，公司法定代表人承認了則以在外地出差為由，采用“軟拒絕”的手段回避詢問，拖延時間。其間則大肆動用社會關(guān)系，試圖通過托熟人說情、宴請、送禮等方式來干擾稽查人員辦案。對此，稽查人員一一拒絕，并要求該法定代表人立即接受詢問。正是稽查人員嚴謹辦案的工作作風和依法治稅的決心震撼了該公司法定代表人，最終接受了詢問。承認了商鋪已全部銷售的事實并提供了相關(guān)協(xié)議。而企業(yè)申報土地增值稅的征收率偏低是因為企業(yè)會計人員對土地增值稅的核定征收率不了解。
（三）檢查中遇到的困難和阻力
1、檢查取證難。由于該公司在接受稅務檢查過程中，不如實提供商鋪銷售合同、收款收據(jù)等資料，導致稽查人員只能通過外圍調(diào)查、現(xiàn)場檢查的方式取得證據(jù)，辦案過程進展緩慢。在對購房戶的調(diào)查取證過程中，由于涉及廣，取證對象配合程度不一，同時受稽查權(quán)限的制約，稽查人員只能通過耐心細致的作解釋、宣傳工作，以取得取證對象的支持，獲取重要的證據(jù)（有時為了取得一戶購房戶的證據(jù)材料要跑幾次）。正是在稽查人員掌握并固定了上述證據(jù)后，在鐵的事實面前該公司才提供了有關(guān)資料，查清了該公司的偷稅事實。
2、文書送達難。公司法定代表人面對稽查人員的詢問通知以在外地出差為由，采用“軟拒絕”的手段回避詢問，拖延時間，并試圖通過托熟人說情、宴請、送禮等方式來干擾稽查人員辦案，使得案件的查處十分艱難。在稽查人員的多次電話聯(lián)系且耐心宣傳稅收政策的情況下才接受了詢問，保證了案件的順利結(jié)案。
三、違法事實及定性處理
（一）違法事實。
通過內(nèi)查外調(diào)，檢查組徹底查清了該小區(qū)的開發(fā)及錯用稅率、隱瞞收入少繳稅收情況。
1、營業(yè)稅。經(jīng)檢查核實，該單位共取得銷售建筑物或構(gòu)筑物應稅收入79137817.78元，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、第四條規(guī)定，應按照5%的稅率繳納營業(yè)稅3956890.89元，實際申報3954922.39元，以前被查0元，少繳營業(yè)稅1968.50元。
2、城市維護建設稅。經(jīng)檢查核實，該單位實際繳納縣鎮(zhèn)-營業(yè)稅額合計3956890.89元，根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第二條、第三條、第四條、第五條規(guī)定，該單位應按照5%的稅率繳納城市維護建設稅197844.54元，實際申報107312.50元，以前被查0元，少繳城建稅90532.04元。
3、印花稅。經(jīng)檢查核實，該單位在本檢查期間書立的各類應稅合同、書據(jù)、啟用權(quán)力許可證照和營業(yè)帳簿有工程勘察設計合同、建安工程承包合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿，根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》第一條、第二條、第三條、第七條規(guī)定，該單位在本檢查期間書立的各類合同、書據(jù)、啟用權(quán)利許可證照和營業(yè)帳簿，應納工程勘察設計合同稅額130.00元，實際申報無，以前被查無，檢查少繳稅額130.00元；應納建安工程承包合同稅額9078.00元，實際申報無，以前被查無，檢查少繳稅額9078.00元；應納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅額45668.90元，實際申報21332.50元，以前被查無，檢查少繳稅額24336.40元；應納營業(yè)賬簿稅額45.00元，實際申報無，以前被查無，檢查少繳稅額45.00元。以上合計應納印花稅54921.90元，已繳21332.50元，少繳33589.40元。
4、土地使用稅。經(jīng)檢查核實，該單位2008年1月1日至2011年12月31日期間實際占地面積10674.18平方米，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條、第三條、第四條、第九條規(guī)定，該單位2008年1月1日至2011年12月31日期間應繳納土地使用稅53370.90元，已繳納10400.00元，少繳42970.90元。
5、土地增值稅。該單位截止2011年12月31日已售房地產(chǎn)面積為27241.80平方米，總可售面積為29897.17平方米，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例為91.12%，根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕91號《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<</FONT>土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》規(guī)定，達到可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件。經(jīng)清算，對該單位普通標準住宅和非住宅分別計算后，該單位在2008年1月1日至2011年12月31日期間，應納土地增值稅1764746.60元，已納429250.00元，少繳土地增值稅1335496.60元。
6、企業(yè)所得稅。經(jīng)檢查核實，該單位企業(yè)所得稅為核定征收方式，核定征收率為4%。該單位截止2011年12月31日累計取得銷售建筑物或構(gòu)建物收入79137817.78元，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》第二條、第三條、第四條規(guī)定（另外，如果有房地產(chǎn)企業(yè)預征企業(yè)所得稅的，適應法規(guī)應增加：國稅發(fā)[2003]83號文《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》），稅款所屬期2011年1月1日至2011年12月31日應納企業(yè)所得稅額3165512.71元，實際申報1717000.00元，以前被查無，檢查少繳企業(yè)所得稅稅額1448512.71元。
7、其他代收費用、基金
（1）教育費附加。經(jīng)檢查核實，該單位實際繳納營業(yè)稅額合計3956890.89元，根據(jù)國務院《征收教育費附加的暫行規(guī)定》第三條、第六條和（2005）國務院令第448號《國務院關(guān)于修改<</FONT>征收教育費附加的暫行規(guī)定>的決定》，該單位應按照3%的稅率繳納教育費附加118706.73元，實際申報64387.50元，以前被查0元，少繳54319.23元。
（2）地方教育附加。經(jīng)檢查核實，該單位實際繳納營業(yè)稅額合計3956890.89元，本期應納營業(yè)稅額基金（費）41310.00元，實際申報41310.00元，以前被查無，檢查少繳稅額0元。
8、發(fā)票使用方面
該單位在2008年1月1日至2011年12月31日期間，因為納稅人原因，采用違反發(fā)票管理法規(guī)，導致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的手段，造成其他單位或者個人少繳營業(yè)稅等地方各稅稅款64636.73元。
該單位以上少繳稅、費合計3007389.38元，其中營業(yè)稅1968.50元；城市維護建設稅90532.04元；印花稅33589.40元；城鎮(zhèn)土地使用稅42970.90元；教育費附加收入54319.23元；土地增值稅1335496.60元；企業(yè)所得稅稅額1448512.71元。
（二）定性處理
1、該納稅人在2008年1月1日至2011年12月31日期間，因為納稅人原因，造成少繳營業(yè)稅1968.50元、城建稅90532.04元、土地使用稅42970.90元、印花稅33589.40元，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十四條第二款規(guī)定，定性其他，追繳少繳稅款，并處以少繳稅款1倍的罰款169060.84元；根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條的規(guī)定，對該單位補繳的上述稅款從滯納之日起到繳納之日止，按日加收萬分之五的滯納金14877.36元。
2、該納稅人在2008年1月1日至2011年12月31日期間，因為納稅人原因，造成少繳企業(yè)所得稅款1448512.71元、土地增值稅稅款1335496.60元，因企業(yè)所得稅、土地增值稅實行核定征收，故不作罰款處理。項目清算后應補繳企業(yè)所得稅款1448512.71元、土地增值稅稅款1335496.60元。
3、該單位在2008年1月1日至2011年12月31日期間，因為納稅人原因，采用違反發(fā)票管理法規(guī)，導致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的手段，造成其他單位或者個人少繳營業(yè)稅等地方各稅稅款64636.73元，根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第四十一條規(guī)定對該單位處少繳稅款1倍的罰款64636.73元。
以上查補稅款、滯納金、罰款共計3255964.31元,已全部入庫。
四、案件分析
（一）認識及體會
1、注重對被查對象的案頭分析，制定檢查預案，確定檢查重點；
2、注重房地產(chǎn)行業(yè)特點，積極探索和尋找符合房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點的檢查方法和思路；
3、在稅務稽查案件的查處中，處罰不應是目的，而只是一種手段，規(guī)范才是最終目的。對房地產(chǎn)企業(yè)的檢查要做到檢查一戶規(guī)范一戶。
（二）工作建議
1、稅務管理部門應加強對房地產(chǎn)企業(yè)的管理，對土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)開發(fā)、交易和保有等各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)管，并完善好征管資料；
2、加強稅務稽查與納稅評估工作的聯(lián)動，以確保稅務稽查選案的準確性；
3、加強納稅人非主稅種的管理,既要抱西瓜,又要撿芝麻；
4、加強稽查人員綜合素質(zhì)的管理。當前，稅收違法手段越來越先進，也越來越隱蔽，這就要求稽查人員要具備更高的業(yè)務素質(zhì)和更強的工作責任心，在工作學習中做到手勤、腦勤、學習勤。
5、在實施房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)檢查中，注重對發(fā)票的檢查，對違反發(fā)票管理規(guī)定的行為加大打擊力度，從而提高納稅人稅法遵從度。
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