1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)何時進行土地增值稅清算？
土地增值稅暫行條例實施細則第五條規(guī)定，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。房地產(chǎn)開發(fā)公司因購房者在履行購房合同時違約而收取的違約金及更名費，實際構(gòu)成了房屋銷售價值并在房屋轉(zhuǎn)讓時取得了收入，該違約金及更名費應并入其房屋轉(zhuǎn)讓收入內(nèi)計征土地增值稅。
根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條和土地增值稅暫行條例實施細則第七條的規(guī)定，對于企業(yè)因違約而承受的處罰性開支如土地閑置費及契稅滯納金等，不屬于按稅法規(guī)定正常開支的成本費用和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金的范疇，不能作為扣除的項目金額。因此，在計征土地增值稅時不能作為正常的成本費用支出予以扣除。
土地增值稅暫行條例第八條規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅。土地增值稅暫行條例實施細則第十一條規(guī)定，條例第八條第（1）項所稱的普通標準住宅，指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。因此，建造高級公寓出售不可以免征土地增值稅。
根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實施細則的有關規(guī)定，土地增值稅是對出售或者其他行為方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。只發(fā)生出租地下車位的行為，不繳納土地增值稅，應按照“服務業(yè)——租賃業(yè)”以5%的稅率繳納營業(yè)稅。
根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實施細則的規(guī)定，土地增值稅的征稅對象范圍包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，個人將土地使用權(quán)歸還政府的行為屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按照規(guī)定應當繳納土地增值稅。但因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，或是由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
（1）2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對土地使用權(quán)投資確認收入，并對投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅時確認的收入作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。
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