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| 稽便函[2008]42號 進一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查工作 |
| 發(fā)布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：910 |
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| 關(guān)于《進一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查工作》的通知文號:稽便函[2008]42號 發(fā)文日期:2008-3-28各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局稽查局、地方稅務(wù)局稽查局： 房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查是今年總局確定的稅收專項檢查工作的兩個指令性項目之一。為確保2008年全國房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查工作取得實效，經(jīng)研究，現(xiàn)提出如下具體工作要求： 一、切實提高認識，抓好工作落實 從近幾年全國開展稅收專項檢查的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)存在的涉稅違法問題較為突出。為此，各地稅務(wù)機關(guān)必予以高度重視，嚴格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于開展2008年稅收專項檢查工作的通知》(國稅發(fā)[2008]9號)和本通知有關(guān)要求，認真組織、部署、實施房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查。各級稅務(wù)稽查局要狠抓檢查質(zhì)量和效率，徹底查清房地產(chǎn)行業(yè)存在的涉稅問題。并予以及時處理，真正達到查處涉稅違法行為、規(guī)范行業(yè)稅收秩序的目的?！ 《⒔馄手攸c企業(yè)，推進全面檢查 一是各省國、地稅局要組織聯(lián)合專案組開展重點解剖式檢查。各省國、地稅局要在轄區(qū)內(nèi)2005年至2007年年平均銷售額排名前10位的房地產(chǎn)企業(yè)中共同選擇3戶企業(yè)進行重點解剖式檢查。檢查中，要對被查企業(yè)列支成本費用的票據(jù)進行重點核對，單張票面金額在10萬元以上的票據(jù)必須全部進行核查；檢查后，要認真進行案例分析，歸納典型問題，總結(jié)檢查經(jīng)驗，制定詳細的全行業(yè)檢查方案，指導全面檢查。各省要將確定的重點檢查企業(yè)名單于4月10日前報至總局稽查局(系統(tǒng)工作處)，總局將予以重點督辦。對因客觀原因、確定重點檢查企業(yè)名單有困難的，可報請總局稽查局予以確定。 二是各地要將企業(yè)自查與重點檢查相結(jié)合，確保檢查工作不留死角。各地要以重點解剖式檢查發(fā)現(xiàn)的問題為參照，在房地產(chǎn)行業(yè)開展全面自查；要認真分析企業(yè)自查結(jié)果，對白查未達到要求的企業(yè)進行重點檢查。 三是在檢查中，各地要同時注重對房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)(如建安企業(yè)、房地產(chǎn)銷售代理公司等)的延伸檢查。 三、實施查前培訓，確保檢查質(zhì)量 針對房地產(chǎn)行業(yè)的復雜性和特殊性，各地要在檢查前認真組織實施查前培訓。各地要通過培訓，梳理有關(guān)政策，講清存在問題，傳授檢查方法，統(tǒng)一執(zhí)法尺度，切實提高參檢人員素質(zhì)，確保檢查質(zhì)量。 為做好此次稅收專項檢查工作，總局稽查局對近幾年各地開展房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查中發(fā)現(xiàn)的主要涉稅違法問題進行了歸納匯總，現(xiàn)予摘要印發(fā)(見附件)，供各地工作參考。 四、重視部門配合，形成執(zhí)法合力 各地稅務(wù)機關(guān)在檢查中，要積極爭取當?shù)攸h委、政府的理解和支持；要重視與國土、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)等行政管理部門的溝通配合，定期向相關(guān)部門索取房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅資料，及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)進程，分析房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅情況和納稅異常情況，尋找檢查突破口，確保檢查工作順利進行。 五、加強上下溝通，認真分析總結(jié) 一是對在檢查中發(fā)現(xiàn)達到標準的大要案件，各地須及時上報總局稽查局。自4月初起，每兩個月將房地產(chǎn)專項檢查進展情況定期報告總局稽查局。 二是檢查中如遇較大困難或問題，各地可報請總局稽查局予以指導、幫助和協(xié)調(diào)。對檢查阻力較大的企業(yè)，可提請總局稽查局直接組織檢查或督辦。 三是各地要認真做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查的分析總結(jié)工作。其中，重點解剖式檢查的總結(jié)報告在該檢查結(jié)束后，要及時上報總局稽查局。該報告特別要詳細說明列支成本費用的票據(jù)核查情況，包括核查票據(jù)的數(shù)量、種類、每種票據(jù)占核查票據(jù)總量的比例、發(fā)現(xiàn)的票據(jù)違法類型、每類違法類型的票據(jù)數(shù)量及其占全部違法票據(jù)數(shù)量的比例等。年度房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查的總結(jié)報告，按國稅發(fā)[2008]9號文件有關(guān)規(guī)定報送。 附件： 房地產(chǎn)行業(yè)主要稅收違法問題 根據(jù)近年來房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查和大要案件查處情況，現(xiàn)將檢查發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅問題歸納匯總?cè)缦拢└鞯毓ぷ鲄⒖迹? 一、偷逃/隱匿應(yīng)稅收入類 1、將銷售收入(包括預(yù)收收入)掛在往來賬上，或隱匿收入，或不作/不及時作賬務(wù)處理，或直接沖減開發(fā)成本。 2、分解售房款收入，將部分款項開具收款收據(jù)，隱匿收入。 3、在境外銷售境內(nèi)房產(chǎn)，隱匿銷售收入。 4、私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入。 5、價外收費等按合同約定應(yīng)計入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入。有的企業(yè)以代收費用的形式掛往來賬戶；有的企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、報廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認實現(xiàn)收入。 6、無正當理由，以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個人。 7、產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅。 8、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資入、以房抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等。在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，未按視同銷售申報納稅。 9、開發(fā)的會所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對外出售不計收入。 10、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入。即開發(fā)商將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬。 11、按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳后不及時入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐椨浫?ldquo;短期借款”等科目。 12、售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實際收取的款項計收入。 13、舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價收入沒有合并收入計算繳納所得稅。 14、以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業(yè)務(wù)，不記收入。 15、以房換地、以地換房業(yè)務(wù)未按非貨幣交易準則進行處理。 16、與部隊、村委會聯(lián)建商品房，隱匿收入。 1 7、采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時間、金額確認收入。檢查發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)企業(yè)與包銷商簽定包銷合同，約定一定的包銷金額，包銷商負責銷售，開發(fā)商負責開票。有的包銷商在銷售過程中，采取部分房款由開發(fā)商開具發(fā)票、其余房款直接以現(xiàn)金收取或開具收款憑據(jù)，隱瞞銷售收入。這一行為，不僅造成開發(fā)企業(yè)和包銷商雙方偷逃了稅款，也減少了購房者在辦理房產(chǎn)權(quán)屬證件時繳納的有關(guān)稅費。 18、簽訂精裝修商品房購銷合同，對裝修部分的房款開據(jù)建筑業(yè)發(fā)票，少繳營業(yè)稅。 二、虛列/多列成本費用類 19、發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。 20、從外地虛開材料采購發(fā)票，或到稅負較低的地區(qū)申請代開發(fā)票，或者使用假發(fā)票入賬。 21、多預(yù)提施工費用，虛列開發(fā)成本。 22、在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時，無依據(jù)低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本。 23、滾動開發(fā)項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出。如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項目應(yīng)負擔的成本費用記入已經(jīng)決算或即將結(jié)算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當期利潤。 24、向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其注冊資金50％部分的利息費用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額。 25、將開發(fā)期間財務(wù)費用列入期間費用，多轉(zhuǎn)當期經(jīng)營成本。 26、有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進行評估，按增值巨大的評估價作為土地成本入賬。 27、巧立名目虛列成本。如利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補償費；虛構(gòu)施工合同，騙開建安發(fā)票；白條列支成本現(xiàn)象比較嚴重。 三、其他情形 28、故意拖延項目竣工決算和完工時間，少繳土地增值稅。檢查中發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤率高，而土地增值稅預(yù)征率相應(yīng)較低，一些開發(fā)企業(yè)故意拖延項目竣工決算時間，躲避土地增值稅結(jié)算。 29、少計商業(yè)網(wǎng)點、公建收入，或錯用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅。 30、虛列勞務(wù)用工人數(shù)，偷逃個人所得稅。 31、未按規(guī)定繳納開發(fā)期間土地使用稅。 32、將未出售的商品房轉(zhuǎn)為自用、出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅。 33、未按規(guī)定申報繳納契稅。 34、聯(lián)建、集資建房、委托建房業(yè)務(wù)，不按相應(yīng)政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。 |
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