|
|
|
|
| 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分解銷(xiāo)售收入的稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn) |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/21 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：677 |
| |
| 假如：長(zhǎng)春某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新建小區(qū)商品房銷(xiāo)售，平均售價(jià)4000元／平方米 。該小區(qū)政府公布的平均售價(jià)2600元，最大面積不超過(guò)144平方米，分解銷(xiāo)售收入后房屋售價(jià)2500元，裝璜費(fèi)1500元。 1、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅：開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票2500元， A、營(yíng)業(yè)稅及城教＝2500 ×5.5%＝137.5 B、預(yù)繳土地增值稅＝2500×0.5＝12.5 2、 裝璜企業(yè)涉稅： 開(kāi)具裝修發(fā)票1500元（裝璜企業(yè)不涉及土地增值稅） 營(yíng)業(yè)稅及城教＝1500 ×3.3%＝49.5 兩家合計(jì)繳稅 199.5 如果不這樣操作房地產(chǎn)實(shí)打?qū)嵉刭I(mǎi)房涉稅： 營(yíng)業(yè)稅4000×5.5%＝220 土地增值稅 4000×1%＝40 合計(jì):260 差：260－199.5＝60.5 如果該企業(yè)有100000平方米房屋，差605萬(wàn)元稅錢(qián)。 3、買(mǎi)房人納稅應(yīng)納契稅 2600×1.5%＝39 如果不這樣：4000×3%＝120 差：120－39＝81（以100平方米計(jì)算：差8100元） 全體買(mǎi)房人合計(jì)少交契稅100000×81差810萬(wàn)元 為什么要分解？那么房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)有什么好處？ 不是把利潤(rùn)和省的稅都讓給了裝璜企業(yè)和買(mǎi)房人了嗎？簡(jiǎn)單說(shuō)房地產(chǎn)省了一點(diǎn)土地增值稅和一部分的營(yíng)業(yè)稅差2個(gè)百分點(diǎn)。買(mǎi)房人一是差稅點(diǎn),二是差絕對(duì)基數(shù),就這么一籌劃，國(guó)家少了1400多萬(wàn)元的財(cái)政收入。 達(dá)到這個(gè)效果的實(shí)質(zhì)還需要： 一、裝璜企業(yè)必須實(shí)際是你的關(guān)聯(lián)企業(yè)，但表面不能體現(xiàn)是關(guān)聯(lián)企業(yè)，應(yīng)該一點(diǎn)關(guān)系也沒(méi)有。并雙方具有嚴(yán)格的合同或協(xié)議，而且商品房的售價(jià)接近或略低于該小區(qū)政府公布的平均售價(jià)。裝璜企業(yè)必須在此基礎(chǔ)將發(fā)生的裝璜成本真實(shí)的體現(xiàn)，并具有合理利潤(rùn)空間（依上例：裝璜成本應(yīng)為1300左右）。裝璜成本由設(shè)計(jì)費(fèi)、材料費(fèi)、工時(shí)費(fèi)組成。 二、在時(shí)限的確定：應(yīng)確定一個(gè)時(shí)間為房屋完工（達(dá)到可以入住）時(shí)間，然后再發(fā)生裝璜成本。 三、最重要的一點(diǎn)：必須買(mǎi)房人與開(kāi)發(fā)企業(yè)和裝璜企業(yè)分別簽訂協(xié)議或合同。正確的作法應(yīng)該是： 1、期房預(yù)售時(shí)，就分別簽訂合同， 2、房屋完工（達(dá)到可以入住）時(shí)就分別簽訂合同。 四、還要與買(mǎi)房人講好，只要買(mǎi)我的房，就必須用我這個(gè)企業(yè)裝璜，這一點(diǎn)要體現(xiàn)在某個(gè)合同中，以免事后發(fā)生糾紛。 以上操作的風(fēng)險(xiǎn)： 1、如果裝潢企業(yè)不與購(gòu)買(mǎi)人簽訂合同或協(xié)議，只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買(mǎi)房人簽訂。 2、如果將房屋先裝修后等買(mǎi)房人來(lái)買(mǎi)。也不行。 3、這個(gè)裝璜企業(yè)千萬(wàn)不能體現(xiàn)是關(guān)聯(lián)企業(yè)。 4、利潤(rùn)的合理劃分不能偏離常規(guī)。 否則：稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為裝潢企業(yè)是你開(kāi)發(fā)企業(yè)請(qǐng)的，發(fā)生的裝潢費(fèi)用是開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房應(yīng)包括裝潢費(fèi)用在內(nèi)。如果這樣就慘了，不但沒(méi)少繳稅，還多了一個(gè)環(huán)節(jié)。 避稅與反避稅一直是稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅之間長(zhǎng)期周旋的主題。稅收籌劃國(guó)家不反對(duì)。但必須合法合理，納稅人看了請(qǐng)斟酌，不可盲目效仿。稅務(wù)同仁看了請(qǐng)想轍。拿出依據(jù)反避稅。 |
|
|
|
|
|
