商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種情況。這兩種銷售行為的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間如何確定，必須將有關(guān)銷售期房和現(xiàn)房的法務(wù)與稅務(wù)進(jìn)行融合協(xié)調(diào)處理，才能準(zhǔn)確確定。
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根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》四十五條第一項(xiàng)規(guī)定：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第62號(hào)）第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案（簡稱網(wǎng)簽手續(xù)）。
《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）》（法釋〔2016〕5號(hào)）第十八條物權(quán)法第一百零六條第一款第一項(xiàng)所稱的“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)”，是指依法完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（國務(wù)院令第656號(hào)）第五條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記。
根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（中華人民共和國國土資源部令第63號(hào)）第八十五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的，當(dāng)事人可以按照約定申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)銷售期房的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間確定
根據(jù)以上法律文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售期房和現(xiàn)房，必須將商品房預(yù)售合同在房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書就是《中華人民共和國物權(quán)法》中的“經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”，也是稅法中的“發(fā)生轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”的證明。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書與房地產(chǎn)企業(yè)移交商品房給購房者之間有一段時(shí)間差。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條的規(guī)定，預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間的具體如下。
第一，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房的增值稅納稅義務(wù)必須具備兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)企業(yè)收到銷售商品房的銷售款項(xiàng)或索取銷售款項(xiàng)的憑據(jù)，商品房預(yù)售合同或銷售合同就是房地產(chǎn)企業(yè)索取銷售款項(xiàng)的憑據(jù)；二是房地產(chǎn)企業(yè)將商品房移交給購房者使用或辦理了商品房移交的手續(xù)，例如移交了鑰匙。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間的判斷標(biāo)準(zhǔn)：一是商品房預(yù)售合同或銷售合同中約定的商品房移交的具體時(shí)間的當(dāng)天；二是如果房地產(chǎn)企業(yè)移交商品房的時(shí)間滯后于銷售合同中約定的移交時(shí)間，則以實(shí)際移交商品房的時(shí)間的當(dāng)天作為增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間。
實(shí)踐中的兩種售房經(jīng)濟(jì)行為的具體增值稅納稅義務(wù)時(shí)間總結(jié)如下：
①房地產(chǎn)企業(yè)收取“誠意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間
《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第88號(hào)）第三條商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。第二十二條不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。
房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，在開盤之前（沒有拿到商品房預(yù)售許可證）收的“誠意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”時(shí)，由于應(yīng)稅行為根本就沒有發(fā)生，而且房地產(chǎn)企業(yè)收取“誠意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”時(shí)，由于沒有簽訂《商品房銷售合同》，也就說不上合同確定的付款日期了。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房業(yè)主收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”，按照財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，是不需要繳納增值稅的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開盤之前收的“誠意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”不構(gòu)成增值稅的納稅義務(wù)，在“其他應(yīng)付款”會(huì)計(jì)科目進(jìn)行核算。
?、诜康禺a(chǎn)銷售期房收取的預(yù)收款或銀行按揭款的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間
房地產(chǎn)企業(yè)開盤（拿到商品房預(yù)售預(yù)售許可證）之后，發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)，收到購房者的預(yù)收款，或者開盤之前交了“誠意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”的業(yè)主有購買房屋的愿望，如果與房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房銷售合同》，則房地產(chǎn)企業(yè)將開盤之前向業(yè)主收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”從“其他應(yīng)付款”轉(zhuǎn)到“預(yù)收賬款”會(huì)計(jì)科目時(shí)，或者房地產(chǎn)企業(yè)收到銀行按揭款時(shí)，根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十條和第十一條的規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1 適用稅率或征收率）×3%。適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照10%的適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）第九條第(十一)項(xiàng)規(guī)定：增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形。“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”。使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。
因此，依據(jù)此稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的期房在未完工期間，收的“預(yù)收賬款”，還沒有移交開發(fā)產(chǎn)品給購房者，沒有發(fā)生增值稅納稅義務(wù)時(shí)間，真正的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間為房地產(chǎn)公司與購房者簽訂購買合同中約定的開發(fā)產(chǎn)品移交的時(shí)間，如果開發(fā)產(chǎn)品移交時(shí)間滯后于購房合同中約定的時(shí)間，以房地產(chǎn)公司辦理開發(fā)產(chǎn)品移交或交鑰匙的時(shí)間。
（三）銷售已經(jīng)完工的尾房或現(xiàn)房的及增值稅納稅義務(wù)時(shí)間
由于銷售已經(jīng)完工的尾房或現(xiàn)房，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）（法釋〔2016〕5號(hào)）第十八條物權(quán)法第一百零六條第一款第一項(xiàng)所稱的規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)依法完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動(dòng)產(chǎn)交付。因此，銷售已經(jīng)完工的尾房或現(xiàn)房的及增值稅納稅義務(wù)時(shí)間是：房地產(chǎn)企業(yè)收到購房款并將房產(chǎn)移交給購房者的當(dāng)天。
