房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以營(yíng)利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。隨著營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的全面推開，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也納入了增值稅的管理。目前最新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅計(jì)算方式是怎樣的呢？今天就給大家詳細(xì)講解！
預(yù)交增值稅
?。ㄒ唬┱咭罁?jù)
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)》規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計(jì)算方法為：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1 適用稅率或征收率）×3%。
上述公式中的適用稅率或征收率，根據(jù)納稅人適用的計(jì)稅方法不同分別選擇，納稅人適用一般計(jì)稅方法的，按11%的適用稅率計(jì)算，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，按5%的征收率計(jì)算。計(jì)稅方法依據(jù)房地產(chǎn)老項(xiàng)目和新項(xiàng)目分別確定，開工日期在2016年4月30日前的老項(xiàng)目，納稅人可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更，上述日期后開工的新項(xiàng)目，只能適用一般計(jì)稅方法。
?。ǘ┥陥?bào)示例
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法。2017年12月收到誠(chéng)意金100.00萬元、預(yù)收房款2,220.00萬元。
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1 適用稅率或征收率）×3%
=2,220.00÷（1 11%)*3%=60.00萬元
?。ㄈ╊A(yù)繳申報(bào)
?。ㄋ模?huì)計(jì)核算
2017年12月賬務(wù)處理：
?。?）收到誠(chéng)意金
借：銀行存款100.00萬元
貸：其他應(yīng)付款100.00萬元
（2）收到預(yù)收款
借：銀行存款2,220.00萬元
貸：預(yù)收賬款2,220.00萬元
?。?）預(yù)繳增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅60.00萬元
貸：銀行存款60.00萬元
（五）納稅申報(bào)
土地價(jià)款抵扣政策依據(jù)
?。ㄒ唬?spanstyle="color:#ff0000;">營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。
?。ǘ?spanstyle="color:#0000ff;">財(cái)稅〔2016〕140號(hào)第七條：
向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
?。ㄈ?spanstyle="color:#0000ff;">國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)第一條：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七、八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。
?。ㄋ模?spanstyle="color:#0000ff;">國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)：
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。
銷售額的計(jì)算公式如下：
銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1 11%）
2.當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
會(huì)計(jì)核算方法
案例：
上述房地產(chǎn)開發(fā)公司2018年1月開具增值稅發(fā)票價(jià)稅合計(jì)8,880.00萬元，對(duì)應(yīng)允許扣除的土地成本為2,220.00萬元，2017年12月預(yù)交增值稅60.00萬元，當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為450.00萬元，上期無留抵稅額。
第一步：確認(rèn)收入及銷項(xiàng)稅額
借：預(yù)收賬款8,880.00萬元
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入8,000.00萬元
應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額880.00萬元
如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)外開具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應(yīng)為880.00萬元，收票方可全額抵扣增值稅。
第二步：土地價(jià)款抵扣增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額抵減220.00萬元
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本220.00萬元
土地價(jià)款抵扣增值稅金額=土地價(jià)款÷(1 11%）*11%
=2,220.00÷1.11*0.11=220.00萬元
第三步：轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅210.00萬元
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅210.00萬元
當(dāng)月實(shí)際銷項(xiàng)稅額=880.00-220.00=660萬元
當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=450萬元
當(dāng)月應(yīng)交增值稅=660.00-450.00=210萬元
第四步：將預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅60.00萬元
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅60.00萬元
當(dāng)月未交增值稅余額=210.00-60.00=150萬元
第五步：次月繳納稅金時(shí)
借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅150.00萬元
貸：銀行存款150.00萬元
以上就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅算法的解讀，希望大家好好消化，融會(huì)貫通，有疑問的地方歡迎與我們交流互動(dòng)！
