政策規(guī)定：
《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年54號）規(guī)定：提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
本公告自發(fā)布之日起實(shí)施。2016年5月1日以后已發(fā)生并處理的事項(xiàng)，不再作調(diào)整；未處理的按本公告規(guī)定執(zhí)行。
備注：公告自發(fā)布之日是2016年8月19日。
總局解讀：
一、有關(guān)背景
2016年5月1日全面推開營改增以來，我們陸續(xù)接到各地稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人反映，物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)時(shí)代收水費(fèi)，若按適用稅率征收增值稅可能導(dǎo)致稅負(fù)上升，為穩(wěn)定營改增后物業(yè)公司稅負(fù)水平，經(jīng)研究，我們制發(fā)公告，對于物業(yè)公司收取的自來水水費(fèi)給予一定的特殊政策安排。
二、主要內(nèi)容
提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除納稅人支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。同時(shí)，納稅人可以按3%向服務(wù)接受方開具增值稅專用發(fā)票。
小陳稅務(wù)收集的實(shí)務(wù)問題：
1.政策適用范圍實(shí)務(wù)問題一
按照總局的解讀，該政策是針對物業(yè)公司的，但是實(shí)務(wù)中存在一些公司（比如一些典型的國企改制的***實(shí)業(yè)公司）名稱中不是物業(yè)，但是有物業(yè)經(jīng)營范圍，提供物業(yè)服務(wù)，也應(yīng)該能適用該條政策。
2.政策適用范圍實(shí)務(wù)問題二
納稅人采用“收取的自來水水費(fèi)按照簡易計(jì)稅差額繳納增值稅繳納增值稅”，是否必須同時(shí)提供物業(yè)服務(wù)呢？
【例1】房主企業(yè)A把房子出租給企業(yè)B，租房合同約定物業(yè)費(fèi)由房主企業(yè)A繳納，但是企業(yè)B發(fā)生的水電費(fèi)由其自行向物業(yè)公司繳納，那么物業(yè)公司收企業(yè)B得水費(fèi)可否“按照簡易計(jì)稅差額繳納增值稅繳納增值稅”，小陳稅務(wù)個(gè)人理解，公告的目的是“穩(wěn)定營改增后物業(yè)公司稅負(fù)水平”，應(yīng)該是可以的，最后以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的口徑為準(zhǔn)。
【例2】物業(yè)公司僅對客戶提供收取水費(fèi)，沒有任何其他物業(yè)收費(fèi)關(guān)系，可否“按照簡易計(jì)稅差額繳納增值稅繳納增值稅”，小陳稅務(wù)個(gè)人理解，屬于特色政策，看當(dāng)?shù)氐目趶健?
3.提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接收方收取的電費(fèi)沒有特殊政策
上述政策是為了解決物業(yè)管理服務(wù)的納稅人水費(fèi)轉(zhuǎn)售的稅率/征收率差的問題，即物業(yè)管理服務(wù)的納稅人銷售水費(fèi)按照國家稅務(wù)總局公告2016年第54號文件發(fā)布之前，應(yīng)該按照一般計(jì)稅方法適用稅率13%計(jì)算繳納增值稅，但是物業(yè)管理服務(wù)的納稅人從自來水公司獲取的水費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)適用征收率為3%，所以產(chǎn)生稅率/征收率差的問題。
而轉(zhuǎn)售電費(fèi)，一般納稅人采用一般計(jì)稅方法，銷售和購買電費(fèi)適用稅率都是17%。
4.一般納稅人和小規(guī)模納稅人都適用上述政策。
5.政策是“簡易計(jì)稅差額繳納增值稅繳納增值稅”，其適用的征收率3%，不管向服務(wù)接受方開具增值稅專用發(fā)票還是增值稅普通發(fā)票，適用的征收率都是3%。
6.政策中既有“簡易計(jì)稅”和“差額政策”，是否需要備案，請咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)。
7.“簡易計(jì)稅差額繳納增值稅繳納增值稅”，但是可以對外全額開具專票。
8.差額扣除內(nèi)容限定為“自來水水費(fèi)”，不包含污水處理費(fèi)等。
特別提醒，差額扣除內(nèi)容是“收取自來水水費(fèi)”中對應(yīng)的向自來水廠購買的自來水費(fèi)，包括消耗性的差異，實(shí)務(wù)中會出現(xiàn)繳納的自來水量（總表）大于收費(fèi)自來水的量（各家分表）。
但是物業(yè)公司自用的自來水，不能差額，所以物業(yè)公司將自用的水費(fèi)和“收取自來水水費(fèi)”的成本分開核算，不然稅務(wù)局不認(rèn)可對應(yīng)的水費(fèi)差額。
9.差額計(jì)稅公式
應(yīng)納稅額=（收取的自來水水費(fèi)含稅-對外支付的自來水水費(fèi)含稅）/（1 3%）╳3%
10.“其對外支付的自來水水費(fèi)”需要取得發(fā)票或財(cái)政票據(jù)，不一定要取得專票，取得普票也可以差額。
11.“其對外支付的自來水水費(fèi)”即使取得增值稅專用發(fā)票，也不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，實(shí)務(wù)中為了防止產(chǎn)生滯留票，建議一般納稅人將上述專票認(rèn)證后做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。
【例3】提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人轉(zhuǎn)售自來水費(fèi)選擇簡易計(jì)稅差額納稅，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅，其中向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)8.24萬（含稅），對外支付的自來水水費(fèi)7.21萬元（含稅），應(yīng)納稅額=（8.24萬-7.21萬）/（1 3%）×3%=0.03萬元。
物業(yè)管理服務(wù)的納稅人可以向服務(wù)接受方全額開具增值稅專用發(fā)票，即可以開具自來水水費(fèi)8.24萬（含稅）的專票。
12.思考：總局發(fā)布上述政策，是不是說提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人同時(shí)向服務(wù)接受方同時(shí)提供銷售水電和物業(yè)服務(wù)，不能采用混合銷售政策，大家可以討論哦！
13.會計(jì)處理：等財(cái)政部發(fā)布新的《增值稅會計(jì)核算辦法》
