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| 精裝房中的家電算不算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/22 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：1241 |
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| 基本案情 大連市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在銷售的精裝修商品房中，包含了電視機(jī)、電冰箱、床、沙發(fā)等家用電器和家具。這部分家電、家具是由裝飾公司購(gòu)買的，其支出費(fèi)用作為裝飾費(fèi)用全額開(kāi)具了建筑裝飾業(yè)發(fā)票。 大連市地稅局在對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，對(duì)這些被“裝飾”的家用電器和家具費(fèi)用應(yīng)不應(yīng)該作為開(kāi)發(fā)成本（加計(jì)）扣除的問(wèn)題產(chǎn)生了爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售的商品房計(jì)稅收入中，含有轉(zhuǎn)讓電視機(jī)、電冰箱、床、沙發(fā)等家用電器和家具款，此部分家電、家具的銷售價(jià)款不屬于土地增值稅征收范圍，不應(yīng)計(jì)入土地增值稅計(jì)稅收入；同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給裝飾公司的家電、家具款，也不應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，更不應(yīng)該加計(jì)扣除。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，既然這部分家電、家具的銷售價(jià)款已經(jīng)包含在商品房的銷售收入中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從裝飾公司取得的是建筑裝飾業(yè)發(fā)票，業(yè)務(wù)也是真實(shí)的，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)享受加計(jì)20%扣除的稅收優(yōu)惠。 法理分析 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，在土地增值稅清算中，“按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20%扣除”，是國(guó)家對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人的一項(xiàng)稅收優(yōu)惠。但是如果納稅人將并不屬于土地增值稅征收范圍的電視機(jī)、電冰箱、沙發(fā)、床等家用電器和家具，通過(guò)“裝飾”手段達(dá)到享受稅收優(yōu)惠的目的，顯然是對(duì)這項(xiàng)政策的誤讀。 在這個(gè)案例中，出現(xiàn)爭(zhēng)議的關(guān)鍵在于：對(duì)這些被“裝飾”的家電和家具如何認(rèn)定的問(wèn)題。即對(duì)電視機(jī)、電冰箱、床、沙發(fā)等家電和家具，能否認(rèn)定為建筑裝飾工程作業(yè)的裝飾材料。 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1993〕149號(hào)）文件和《安裝工程與材料劃分暫行規(guī)定》，很顯然電視機(jī)、電冰箱、床、沙發(fā)等家電、家具，都不是建筑裝飾工程作業(yè)的裝飾材料，不能在裝飾成本中列支。 現(xiàn)在我們?cè)倏幢景咐?，從表面上看是房地產(chǎn)公司委托裝飾公司進(jìn)行商品房包括購(gòu)買電器、家具的精裝修行為，其實(shí)質(zhì)是經(jīng)過(guò)了“裝飾”的一種代購(gòu)行為，是房地產(chǎn)公司委托裝飾公司進(jìn)行裝飾的同時(shí)，由裝飾公司代購(gòu)家電、家具的一種代理服務(wù)。 由于這是一種經(jīng)過(guò)了“裝飾”的代理服務(wù)，加之根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條的規(guī)定，“納稅人的營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”的規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅，從而讓裝飾公司掩蓋了其代購(gòu)的實(shí)質(zhì)。 由此不難得出結(jié)論，房地產(chǎn)公司委托裝飾公司進(jìn)行商品房精裝修的費(fèi)用，不應(yīng)當(dāng)包括裝飾公司購(gòu)買電器、家具（包括稅金及附加）的金額。因此，對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得的由裝飾公司開(kāi)具的建筑裝飾業(yè)發(fā)票，不能全額作為商品房裝修費(fèi)用扣除，應(yīng)從商品房銷售價(jià)款和商品房裝修費(fèi)用中同時(shí)將該部分剔出。 政策建議 近些年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，各種商品房精裝修銷售已經(jīng)形成一種趨勢(shì)，并且裝修費(fèi)用在商品房銷售中所占的比重越來(lái)越大，購(gòu)買的家用電器和家具檔次越來(lái)越高，一些房地產(chǎn)公司往往采取“裝飾”手段逃避稅收。因此，建議國(guó)家取消對(duì)“從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20%扣除”的稅收優(yōu)惠。 |
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