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| 融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)行為有關稅收政策解讀 |
| 發(fā)布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數(shù)：748 |
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| 國家稅務總局自1995年以來連續(xù)發(fā)了一批有關售后回租的文件，但每次發(fā)文均有新的變化，為了讀者明了此事，我在這里給大家做個梳理。一、售后回租繳納營業(yè)稅的規(guī)定《國家稅務總局關于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務所得稅處理問題的批復》（國稅函[2007]603號）規(guī)定：從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業(yè)務分解為銷售和租賃兩項業(yè)務分別進行稅務處理。企業(yè)通過售后回租業(yè)務讓渡了以下一項或幾項資產(chǎn)權益或風險的，無論是否辦理該不動產(chǎn)的法律權屬變更（如產(chǎn)權登記或過戶），均應認定企業(yè)已轉讓了全部或部分不動產(chǎn)所有權： （1）獲取資產(chǎn)增值收益的權益。 （2）承擔發(fā)生的各種損害（包括物理損害和貶值）而形成的損失。?。?）占有資產(chǎn)的權益。?。?）在以后資產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)使用資產(chǎn)的權益。 （5）處置資產(chǎn)的權益。二、售后回租涉及個人所得稅的規(guī)定《國家稅務總局關于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復》（國稅函[2008]576號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購買者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用。其實質是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。根據(jù)個人所得稅法的有關規(guī)定精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得”項目征收個人所得稅。每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。三、售后回租企業(yè)所得稅規(guī)定《國家稅務總局關于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務所得稅處理問題的批復》（國稅函[2007]603號）規(guī)定：從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業(yè)務分解為銷售和租賃兩項業(yè)務分別進行稅務處理。企業(yè)銷售或轉讓有關不動產(chǎn)所有權的收入與該被轉讓的不動產(chǎn)所有權相關的成本、費用的差額，應作為業(yè)務發(fā)生當期的損益，計入當期應納稅所得額。四、國家稅務總局公告2010年第13號文規(guī)定售后回租不征稅是有條件的《國家稅務總局關于融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）規(guī)定：融資性售后回租業(yè)務是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準從事融資租賃業(yè)務的企業(yè)后，又將該項資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權以及與資產(chǎn)所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移。根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅?！「鶕?jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務費用在稅前扣除。而前面幾個文件規(guī)定售后回租要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅是因為出租房不是“批準從事融資租賃業(yè)務的企業(yè)”。這里的經(jīng)批準是指按商建發(fā)[2004]560號規(guī)定：根據(jù)國務院辦公廳下發(fā)的商務部“三定”規(guī)定，原國家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部有關租賃行業(yè)的管理職能和外商投資租賃公司管理職能劃歸商務部，今后凡《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）中涉及原國經(jīng)貿(mào)委和外經(jīng)貿(mào)部管理職能均改由商務部承擔。外商投資租賃公司的市場準入及行業(yè)監(jiān)管工作繼續(xù)按照商務部的有關規(guī)定執(zhí)行。也就是說出租方屬于經(jīng)商務部批準的從事融資租賃的企業(yè)，出售方即承租方可以按國家稅務總局公告2010年第13號的規(guī)定不征增值稅、營業(yè)稅、融資利息作為財務費用稅前列支；出租方屬于未經(jīng)商務部批準的從事融資租賃的企業(yè)，出售方即承租方就要按國稅函【2007】603號文、國稅函[2008]576號規(guī)定征收營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。五、房地產(chǎn)企業(yè)采用售后回租誰來繳納房產(chǎn)納稅和土地使用稅1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房未售出之前不用繳納房產(chǎn)稅國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第一條規(guī)定：鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房未售出之前要繳納土地使用稅《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規(guī)定：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！肚鄭u市地方稅務局關于明確房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)期間城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（青地稅函[2009]128號）第二條規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務的截止時間為商品房實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當月末。商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人?！段靼彩械胤蕉悇站株P于明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收起止時間有關問題的通知》（西地稅發(fā)[2009]248號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間應為《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定房屋交付的當月末；未按《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定時間交付房屋的，城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間為房屋實際交付的當月末。3、售后回租有使用人繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）規(guī)定：融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。由于在融資租賃過程中，房屋是否過戶到出租公司由合同雙方當事人決定，合同約定租賃期滿后再過戶的，土地使用稅就應當由承租方繳納土地使用稅，合同約定出租前先過戶給出租房的，土地使用費應當由出租房繳納。契稅處理也如此。4、融資租賃房屋印花稅處理融資租賃期間，資產(chǎn)的所有權沒有發(fā)生轉移，融資租賃房產(chǎn)合同不屬于產(chǎn)權轉移書據(jù)。《關于對借款合同貼花問題的具體規(guī)定》（國稅地字[1988]030號）第四條的規(guī)定，銀行及其金融機構經(jīng)營的融資租賃業(yè)務，是一種以融物方式達到融資目的的業(yè)務，實際上是分期償還的固定資金借款。因此，對融資租賃合同，可根據(jù)合同所載的租金總額暫按“借款合同”計稅貼花。如果涉及房屋所有權過戶的，還要按財稅[2006]162號文的規(guī)格：對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產(chǎn)權轉移書據(jù)征收印花稅（萬分之五） |
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