|
|
|
|
| 房產(chǎn)項(xiàng)目中商鋪和住宅分別備案可爭(zhēng)取延期納稅 |
| 發(fā)布時(shí)間：2013/8/30 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：658 |
| |
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，經(jīng)常存在一幢建筑物下面幾層是商鋪、上面若干層是住宅的情形。在企業(yè)所得稅和土地增值稅的涉稅處理上，如果企業(yè)成本對(duì)象選擇恰當(dāng)，會(huì)達(dá)到合理的納稅效果，甚至達(dá)到合理、合法節(jié)稅的目的。本文就企業(yè)所得稅產(chǎn)生的稅收影響舉例說(shuō)明如下。
案例
一房地產(chǎn)企業(yè)在某縣開(kāi)發(fā)商住樓項(xiàng)目，該樓共6層，每層10000平方米。項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，下面3層為商鋪，上面3層為住宅。預(yù)計(jì)商鋪平均銷售單價(jià)6000元/平方米，住宅平均售價(jià)3000元/平方米。預(yù)計(jì)整幢樓建筑成本132000000元（其中利息6000000元，不可加計(jì)扣除的規(guī)費(fèi)6000000元），商鋪精裝修成本30000000元?！ ?BR> 情形一：第一年末，銷售商鋪24000平方米、住宅6000平方米，第一年末未銷售房源在第二年末全部銷售完畢。
情形二：第一年末，銷售商鋪6000平方米、住宅24000平方米，第一年末未銷售房源在第二年末全部銷售完畢。
假設(shè)每年期間費(fèi)用均為500萬(wàn)元，銷售款項(xiàng)在銷售實(shí)現(xiàn)的時(shí)點(diǎn)收取，營(yíng)業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.6%，暫不考慮預(yù)繳土地增值稅的企業(yè)所得稅稅前扣除及其他稅收調(diào)整事項(xiàng)。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十五條規(guī)定，計(jì)稅成本指企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。第二十六條規(guī)定，成本對(duì)象指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。
計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則：定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。
從上述規(guī)定可以看出，在成本對(duì)象的選擇上，企業(yè)有兩種方案可以選擇，即以整幢建筑物作為成本對(duì)象的一般性做法和以商鋪、住宅分別作為成本對(duì)象的做法，這兩種方案會(huì)產(chǎn)生不同的企業(yè)所得稅效果。
以整幢建筑物作為成本對(duì)象
第一年繳納企業(yè)所得稅計(jì)算過(guò)程如下：
?、偕啼伿杖肟傤~：2400×6000＝144000000（元）；
?、谧≌杖肟傤~：6000×3000＝18000000（元）；
?、鄢杀究傤~：（132000000＋30000000）÷60000×（24000＋6000）＝81000000（元）；
④銷售稅金及附加：（144000000＋18000000）×5.6%＝9072000（元）；
?、萜陂g費(fèi)用：5000000元；
?、迲?yīng)納稅所得額：66928000元（①＋②－③－④－⑤）；
⑦應(yīng)繳納企業(yè)所得稅金額：16732000元。
第二年繳納企業(yè)所得稅計(jì)算過(guò)程如下：
①商鋪收入總額：6000×6000＝36000000（元）；
②住宅收入總額：24000×3000＝72000000（元）；
?、鄢杀究傤~：（132000000＋30000000）÷60000×（6000＋24000）=81000000（元）；
?、茕N售稅金及附加：（36000000＋72000000）×5.6%＝6048000（元）；
⑤期間費(fèi)用：5000000元；
?、迲?yīng)納稅所得額：15952000元（①＋②－③－④－⑤）；
?、邞?yīng)繳納企業(yè)所得稅金額：3988000元。
兩年共計(jì)繳納企業(yè)所得稅：20720000元。
以商鋪及住宅分別作為成本對(duì)象
第一年繳納企業(yè)所得稅計(jì)算過(guò)程如下：
?、偕啼伿杖肟傤~：24000×6000＝144000000（元）；
?、谧≌杖肟傤~：6000×3000＝18000000（元）；
?、凵啼伋杀究傤~：132000000÷60000×24000＋30000000÷30000×24000＝76800000（元）；
?、茏≌杀究傤~：132000000÷60000×6000＝13200000（元）；
⑤銷售稅金及附加：（144000000＋18000000）×5.6%＝9072000（元）；
?、奁陂g費(fèi)用：5000000元；
⑦應(yīng)納稅所得額：57928000元（①＋②－③－④－⑤－⑥）；
?、鄳?yīng)繳納企業(yè)所得稅金額：14482000元。
第二年繳納企業(yè)所得稅計(jì)算過(guò)程如下：
?、偕啼伿杖肟傤~：6000×6000＝36000000（元）；
?、谧≌杖肟傤~：24000×3000＝72000000（元）；
?、凵啼伋杀究傤~：132000000÷60000×6000＋30000000÷30000×6000＝19200000（元）；
?、茏≌杀究傤~：132000000÷60000×24000＝52800000（元）；
?、蒌N售稅金及附加：（36000000＋72000000）×5.6%＝6048000（元）；
⑥期間費(fèi)用：5000000元；
⑦應(yīng)納稅所得額：24952000元（①＋②－③－④－⑤－⑥）；
?、鄳?yīng)繳納企業(yè)所得稅金額：6238000元。
兩年共繳納企業(yè)所得稅：20720000元。
從以上計(jì)算過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，兩種方法產(chǎn)生的應(yīng)繳企業(yè)所得稅總金額相同，但是年度繳納企業(yè)所得稅金額不同，主要原因是備案方法不同，計(jì)稅成本的歸集以及銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)方面存在差異。在前期商鋪銷售較快的前提下，商鋪和住宅分別備案，能達(dá)到延期納稅的目的。在情形二下，則會(huì)產(chǎn)生相反的納稅效果。因此，建議企業(yè)財(cái)稅人員在做好銷售及成本預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，合理備案成本對(duì)象。 |
|
|
|
|
|
