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| 開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)購(gòu)建筑資質(zhì)背后的避稅籌劃 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/22 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：756 |
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| “2007年國(guó)稅總局要求對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司紛紛想要在母公司下設(shè)建筑子公司，但由于有高級(jí)資質(zhì)的建筑公司是有限的，所以建筑公司資質(zhì)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格一下子水漲船高了，一個(gè)有一級(jí)建筑資質(zhì)的建筑公司的殼，在華南地區(qū)開(kāi)價(jià)都在1000萬(wàn)元以上，而且還是一紙難求。”中國(guó)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃網(wǎng)總裁、房地產(chǎn)稅務(wù)師李明俊透露?！ ±蠲骺”硎荆康禺a(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)建筑資質(zhì)，成立自己的建筑公司，在很大程度上是出于避稅的考慮?！ ≈阅芡ㄟ^(guò)這一辦法達(dá)到避稅籌劃的目的，李明俊透露這是利用了稅收政策在房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的兩大出入：“一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是要繳納增值稅這類(lèi)稅種的，而建筑公司不需要，所以同樣的收入和成本，把利潤(rùn)放到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司這邊和放到建筑公司那邊，征的稅就不一樣。放到建筑公司那邊，雖然要繳的營(yíng)業(yè)稅會(huì)多一點(diǎn)，但是因?yàn)樵鲋刀惗惵时葼I(yíng)業(yè)稅高得多，總體來(lái)說(shuō)是劃算的。”第二點(diǎn)是根據(jù)新的31號(hào)文件<國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的稅收一般采取查賬征收（按照企業(yè)實(shí)際利潤(rùn)率據(jù)實(shí)征收），不允許事前核定（河南省例外），而很多建筑公司可以申請(qǐng)到所得稅核定征收，甚至稅務(wù)局規(guī)定對(duì)其進(jìn)行核定征收（按照稅務(wù)局指定的利潤(rùn)率計(jì)算應(yīng)稅所得）。這樣一來(lái)，一些高利潤(rùn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司將利潤(rùn)轉(zhuǎn)入建筑公司，用核定征收的方式納稅，避免了查賬，就可以有效降低應(yīng)繳稅額。 比如，北京昌平的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，建筑面積11萬(wàn)平方米，其平均售價(jià)為9300元/平方米，估算其土地增值稅計(jì)稅成本為6500元，增值額在20%-50%之間適用30%的稅率，按此推算，每平米應(yīng)繳土地增值稅（9300-6500）×30%=840元。開(kāi)發(fā)商自己設(shè)立了一個(gè)建筑工程公司。建筑工程公司的營(yíng)業(yè)稅稅率為3%，建筑公司從開(kāi)發(fā)公司每獲得100元收入，需繳納的營(yíng)業(yè)稅為3元，而開(kāi)發(fā)公司相應(yīng)增加了100元的成本，可以少交13元的土地增值稅，抵消多交的3元營(yíng)業(yè)稅，少交10元土地增值稅。而建筑行業(yè)企業(yè)所得稅的核定利潤(rùn)率一般在10%-20%，該開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際利潤(rùn)率高于建筑企業(yè)的核定利潤(rùn)率。如果在核定征收的情況下，還可以節(jié)省部分企業(yè)所得稅?！ ‘?dāng)然，這個(gè)例子對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率做了較保守的估計(jì)，實(shí)際上該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本可能沒(méi)有達(dá)到6500元。而事實(shí)上，土地增值額達(dá)到了50%以上或100%以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不鮮見(jiàn)。在這樣的情況下，節(jié)省的土地增值稅就更多了?！ ∮捎诟哔Y質(zhì)的建筑公司轉(zhuǎn)讓要價(jià)較高，而特定資質(zhì)公司對(duì)具備相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量和公司從業(yè)年限、規(guī)模等都設(shè)定了門(mén)檻，所以中小房地產(chǎn)公司如果想通過(guò)這條途徑避稅，一般更多地采取和建筑公司進(jìn)行資質(zhì)掛靠、股權(quán)合作等手段進(jìn)行。 |
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