納稅人在繳稅時，一不要繳錯稅種，二不要繳錯稅局，三不要繳錯地方。繳錯稅種的問題，在營改增之前容易發(fā)生，該繳營業(yè)稅的，繳成增值稅了，營改增之后這種情況沒有了。但是繳錯稅局，該繳給地稅局的，繳到了國稅局，繳錯地方，該繳給甲地稅務(wù)局的，繳到了乙地稅務(wù)局，在營改增之后，反而更容易發(fā)生了，尤其是銷售不動產(chǎn)，提供建筑服務(wù)。
營改增之后，銷售不動產(chǎn)的納稅地點和主管稅局，發(fā)生了很大變化。房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，納稅地點由不動產(chǎn)所在地改為機構(gòu)所在地。非房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地的地稅局繳納或預繳稅款，再向機構(gòu)所在地的國稅局履行申報程序或補繳稅款。
為幫助納稅人在銷售不動產(chǎn)，提供建筑服務(wù)時，依法確定納稅地點和主管稅局，不繳錯地方，不繳錯稅局，本文分析如下問題：
一、營業(yè)稅關(guān)于納稅地點的規(guī)定
二、增值稅關(guān)于納稅地點的規(guī)定
三、銷售不動產(chǎn)的增值稅納稅地點
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅地點
（二）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅地點
四、提供建筑服務(wù)的增值稅納稅地點
（一）建筑服務(wù)納稅地點的一般規(guī)定
（二）一般納稅人一般計稅方法的預繳
（三）一般納稅人簡易計稅方法的預繳
（四）小規(guī)模納稅人的預繳
一、營業(yè)稅關(guān)于納稅地點的規(guī)定
根據(jù)營業(yè)稅條例，營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)的納稅地點是機構(gòu)所在地或居住地。但是建筑業(yè)、土地使用權(quán)、不動產(chǎn)不一樣。
提供建筑勞務(wù)，納稅地點是勞務(wù)發(fā)生地。也就是在哪干活，在哪繳稅。
轉(zhuǎn)讓或出租土地使用權(quán)，納稅地點是土地所在地。也就是土地在哪，在哪繳稅。
銷售、出租不動產(chǎn)，納稅地點是不動產(chǎn)所在地。也就是房子在哪，在哪繳稅。
二、增值稅關(guān)于納稅地點的規(guī)定
根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號，以下簡稱36號文）關(guān)于增值稅納稅地點的規(guī)定，固定業(yè)戶原則是機構(gòu)所在地，總分機構(gòu)不在同一縣（市）的，分別向各自主管稅局申報納稅。
非固定業(yè)戶的納稅地點是應(yīng)稅行為發(fā)生地，如果在發(fā)生地沒有申報，再向機構(gòu)所在地申報納稅。
個人提供建筑服務(wù)，銷售或者租賃不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，基本沿用營業(yè)稅的規(guī)定，向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動產(chǎn)所在地、自然資源所在地主管稅局申報納稅。
三、銷售不動產(chǎn)的增值稅納稅地點
銷售不動產(chǎn)的納稅地點，根據(jù)銷售方是不是房地產(chǎn)企業(yè)，銷售的不動產(chǎn)，是營改增之前還是之后取得的，是自建的還是非自建的，有不同的規(guī)定。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅地點
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，納稅地點是機構(gòu)所在地，不要向不動產(chǎn)所在地稅局納稅。
與房地產(chǎn)企業(yè)納稅地點有關(guān)的文件是36號文和《關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號，以下簡稱18號公告），36號文對納稅地點的規(guī)定，是機構(gòu)所在地，18號公告沒有在不動產(chǎn)所在地繳納增值稅的規(guī)定，哪怕是預繳增值稅，也沒有規(guī)定在不動產(chǎn)所在地預繳。
根據(jù)18號公告，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，包括自己拿地開發(fā)的項目和以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)，并以自己的名義立項銷售。
（二）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅地點
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號，以下簡稱14號公告），非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅地點，包括機構(gòu)所在地和不動產(chǎn)所在地，而且稅局都不一樣。
1、關(guān)于納稅地點的概括性描述
向不動產(chǎn)所在地的地稅局繳納全部或預繳部分稅款，向機構(gòu)所在地的國稅局履行申報程序或也繳納部分稅款。
如果轉(zhuǎn)讓營改增之前取得的不動產(chǎn)，選擇簡易計稅，不論是否自建，都是向不動產(chǎn)所在地的地稅局繳納全部稅款，向機構(gòu)所在地的國稅局，履行申報程序。自建和非自建的區(qū)別在于銷售額的計算不同，自建的不動產(chǎn)，按照全額計算，非自建的不動產(chǎn)，可以扣除購置時的原價或取得時的作價。
如果轉(zhuǎn)讓營業(yè)增之前取得的不動產(chǎn)，選擇一般計稅，或者是轉(zhuǎn)讓營改增之后取得不動產(chǎn)，只能選擇一般計稅，不論是否自建，都是向不動產(chǎn)所在地的地稅局預繳部分稅款，再向機構(gòu)所在地的國稅局申報納稅。
自建和非自建的區(qū)別在于，預繳時銷售額的計算不同，自建的不動產(chǎn)，按照全額計算預繳的銷售額，非自建的不動產(chǎn)，可以扣除購置時的原價或取得時的作價，作為預繳的銷售額。
2、關(guān)于納稅地點的具體規(guī)定
根據(jù)不同情況，納稅地點的規(guī)定如下：
（1）轉(zhuǎn)讓營改增之前取得的不動產(chǎn)（非自建）---簡易計稅
以全部價款和價外費用扣除購置原價或取得作價后的余額，按照5%征收率計算稅額，向不動產(chǎn)所在地的地稅局預繳稅款，向機構(gòu)所在地的國稅局申報納稅。
這里需要指出的是，5%是征收率，不是預征率，全部稅款都繳在不動產(chǎn)所在地了，向機構(gòu)所在地只是履行個申報程序。
（2）轉(zhuǎn)讓營改增之前取得的不動產(chǎn)（自建）---簡易計稅
不做任何扣除，以全部價款和價外費用，按照5%征收率計算納稅。
向不動產(chǎn)所在地的地稅局預繳全部稅款，向機構(gòu)所在地的國稅局履行申報納稅程序。
（3）轉(zhuǎn)讓營改增之前取得的不動產(chǎn)（非自建）---一般計稅
以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照11%的稅率，計算應(yīng)納稅額。
以取得的全部價款和價外費用扣除購置原價或取得作價后的余額，按照5%的預征率，向不動產(chǎn)所在地的地稅局預繳稅款，向機構(gòu)所在地的國稅局申報納稅。
需要注意的是，這里的5%是預征率。選擇一般計稅方式的，在不動產(chǎn)所在地繳納部分稅款，在機構(gòu)所在地繳納部分稅款。
（4）轉(zhuǎn)讓營改增之前取得的不動產(chǎn)（自建）---一般計稅
以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照11%的稅率，計算應(yīng)納稅額。
納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率，向不動產(chǎn)所在地的地稅局預繳稅款，向機構(gòu)所在地的國稅局申報納稅。
這種情況，不動產(chǎn)所在地和機構(gòu)所在地，都需要繳納部分稅款。
（5）轉(zhuǎn)讓營改增之后取得的不動產(chǎn)（非自建）---一般計稅
以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照11%的稅率，計算應(yīng)納稅額。
以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或取得作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地的地稅局預繳稅款，向機構(gòu)所在地的國稅局申報納稅。
（6）轉(zhuǎn)讓營改增之后取得的不動產(chǎn)（自建）---一般計稅
以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照11%的稅率，計算應(yīng)納稅額。
以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地的地稅局預繳稅款，向機構(gòu)所在地的國稅局申報納稅。
四、提供建筑服務(wù)的增值稅納稅地點
建筑業(yè)的特點之一是，服務(wù)發(fā)生地和機構(gòu)所在地往往分離。36號文的附件二和《關(guān)于發(fā)布<納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告201年第17號，以下簡稱17號公告），規(guī)定了建筑業(yè)的納稅地點。
（一）建筑服務(wù)納稅地點的一般規(guī)定
向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。
盡管納稅地點不同，但都是國稅局。
（二）一般納稅人一般計稅方法的預繳
一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率計算應(yīng)預繳稅款。
（三）一般納稅人簡易計稅方法的預繳
一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預繳稅款。
（四）小規(guī)模納稅人的預繳
小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預繳稅款。
需要指出的是，2%是預征率，3%是征收率，簡易計稅按照3%計算稅額，全部在發(fā)生地繳納，機構(gòu)所在地，只是履行申報程序。
