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| 豫地稅發(fā)[2005]16號 河南省地方稅務局銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅管理辦法 |
| 發(fā)布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：591 |
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| 河南省地方稅務局關于印發(fā)《河南省地方稅務局銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅管理辦法》的通知豫地稅發(fā)[2005]16號 2005-02-16 各省轄市地方稅務局、省直屬局、省小浪底直屬局，鞏義市、項城市、永城市、固始縣、鄧州市地方稅務局: 現(xiàn)將《河南省地方稅務局銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅管理辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。河南省地方稅務局銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅管理辦法 第一條 為了加強銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的規(guī)范化管理，保證銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅政策的正確執(zhí)行，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則和有關規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。 第二條 河南省境內銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的征收管理，均按本管理辦法執(zhí)行。 第三條 從事銷售不動產(chǎn)業(yè)務的單位和個人為銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)。 第四條 銷售不動產(chǎn)，是指有償轉讓不動產(chǎn)所有權的行為?！ 〔粍赢a(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的財產(chǎn)。 銷售不動產(chǎn)包括:銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物?！ ′N售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式銷售建筑物視同銷售建筑物?！ ′N售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為?！ ∑渌恋馗街?，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)?！ 〉谖鍡l:下列行為應區(qū)分不同情況按相應稅目征收營業(yè)稅: (一)單位將不動產(chǎn)無償贈送他人，視同銷售不動產(chǎn)?！ ?二)在銷售不動產(chǎn)連同不動產(chǎn)所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅?！ ?三)單位和個人轉讓在建項目時，不論是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，均應按下列方法征收營業(yè)稅: 1.轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅?！ ?.轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅?！ ≡诮椖渴侵噶㈨椊ㄔO但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其他建設項目?！ ?四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場情況自訂價格進行銷售，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票，包銷商收取價差或手續(xù)費，在合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進行收購，對此應按下列規(guī)定征收營業(yè)稅?！ ≡诤贤趦确课菀咽鄢龅模瑢Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅，對包銷商所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)—代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售時，對包銷商也按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅?！ ?五)對銷售安居工程和經(jīng)濟適用住房應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅?！ ?六)房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進行促銷經(jīng)營活動，購房和回租應視為發(fā)生了兩次不動產(chǎn)銷售行為。每次不動產(chǎn)銷售行為均應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅?！ ?七)借款者無力償還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權被借款者有償轉讓給銀行，應對借款者轉讓房屋所有權的行為按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅?！ ?八)對承租房屋者將房屋裝修后轉讓使用權的，分別按照下列方式征稅: 承租房屋者將房屋轉租給他人時，除按月收取房租外，還一次性收取房屋裝修款的，對轉租者收取的房屋裝修費用應并入租賃收入按“服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅?！ 〕凶夥课菡邔⒎课菅b修后再轉讓使用權的，對其收取的房屋裝修費，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。但對隨同房屋一并轉讓的動產(chǎn)部分不征收營業(yè)稅?！ ?九)甲方提供土地使用權，乙方提供資金進行合作建房，在房屋建成以后，如果雙方都擁有部分房屋所有權，對甲方按照“轉讓無形資產(chǎn)-轉讓土地使用權”稅目核定征稅，對乙方按照“銷售不動產(chǎn)”稅目核定征稅；如果乙方擁有房屋產(chǎn)權，使用若干年轉讓給甲方，對甲方按照“服務業(yè)-租賃業(yè)”稅目核定征稅，對乙方按照“銷售不動產(chǎn)”稅目核定征稅?！ ?十)對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額計征營業(yè)稅；個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅?！ 〉诹鶙l 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的稅率為5%?！ 〖{稅人兼有不同稅目應稅行為的，應當分別核算不同的營業(yè)額，未分別核算營業(yè)額的從高適用稅率?！ 〉谄邨l 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)時向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用是指向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應作為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。 (一)單位和個人銷售其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)購置原值后的余額為營業(yè)額?！ 挝缓蛡€人銷售抵債所得的不動產(chǎn)，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)作價后的余額為營業(yè)額?！ I業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明?！ ?二)對“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出?！ ?三)對房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中拆遷補償?shù)姆课荩瑧敯凑铡吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的有關規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由主管稅務機關按同類住宅房屋的成本價 ×(1＋成本利潤率)÷ (1－營業(yè)稅稅率)組成的計稅價格計征營業(yè)稅。上述“同類住宅的成本價”是指同類住宅的房屋開發(fā)成本?！ ?四)單位將不動產(chǎn)無償贈予他人和銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額?！ ?.按納稅人當月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； 2.按納稅人最近時期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； 3.按下列公式核定計稅價格: 計稅價格=營業(yè)成本或工程成本 ×(1＋成本利潤率)÷ (1－營業(yè)稅稅率) 各省轄市的銷售不動產(chǎn)成本利潤率由各省轄市地方稅務局在10%-20%的范圍內確定，并報省地方稅務局備案?！ ?五)單位和個人銷售不動產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除?！ ?六)單位和個人在銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除?！ 〉诎藯l 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間按下列規(guī)定確認?！ ?一)銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當天?！ ?二)納稅人銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式(包括預收定金)的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天?！ ?三)單位將不動產(chǎn)無償贈送他人，其納稅義務發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權轉移的當天?！ ?四)房地產(chǎn)開發(fā)公司采取按揭貸款方式收取價款，以收到銀行貸款的當天為納稅義務發(fā)生時間。 第九條 納稅人銷售不動產(chǎn)，應當向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅?！ 〉谑畻l 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的納稅期限，分別為五日、十日、十五日或一個月。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務機關根據(jù)納稅人應納稅額的大小分別核定；不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅?！ 〖{稅人以一個月為一期納稅的，自期滿之日起十日內申報納稅；以五日、十日或者十五日為一期納稅的，自期滿之日起五日內預繳稅款，于次月一日起十日內申報納稅并結清上月應納稅款?！ 〉谑粭l 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在開工后三十日內，應向主管稅務機關報送房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關資料。 第十二條 對違反本辦法規(guī)定的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理?！ 〉谑龡l 本辦法未盡事宜，按有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行?！ 〉谑臈l 本辦法由河南省地方稅務局負責解釋?！ 〉谑鍡l 本辦法自2005年3月1日起執(zhí)行。 |
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