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| 產(chǎn)權(quán)調(diào)換營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的稅企爭議 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/5 來源： 閱讀次數(shù)：1247 |
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| 根據(jù)遼寧省城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（非租賃房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）的條款：第三條 被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額為（評(píng)估價(jià)）186.67平*7200元/平=1344024元；第四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積為194平，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)款總額為186.67平*9300+（194-186.67）平*9800=1807865元；第五條 差價(jià)款的結(jié)算，被拆除房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款為463841元，由被拆遷方在交房日前支付給拆遷方。協(xié)議簽訂日期為2008年。2010年11月交房，假定現(xiàn)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋同類的房屋銷售價(jià)格為15000元。則該產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)是多少，1807865元還是194*15000=2910000元？政策依據(jù)為遼地稅函[2006]173號(hào)。遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司拆遷安置被拆遷入房屋征收營業(yè)稅問題的批復(fù)遼地稅函[2006]173號(hào) 2006.遼陽市地方稅務(wù)局：你局《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司“動(dòng)遷還平”過程中有關(guān)營業(yè)稅問題的請示》(遼市地稅發(fā)[2006]86號(hào))收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定在辦理安置或補(bǔ)償時(shí)，根據(jù)被拆遷房屋的不同情況和被拆遷人的選擇，實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償兩種方式。其中產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是指拆遷人用自己建造或者購買的房屋與被拆遷入進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)(即貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~)和調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。l、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售，應(yīng)當(dāng)按照營業(yè)稅暫行條例及有關(guān)規(guī)定，就其應(yīng)取得的屬于銷售房地產(chǎn)性質(zhì)的營業(yè)收入(包括實(shí)際收取的產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算差價(jià)等)，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計(jì)征營業(yè)稅。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安置被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式的，應(yīng)按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的調(diào)換房屋的市場價(jià)(對(duì)沒有市場價(jià)的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依同類房屋的工程成本核定計(jì)稅價(jià)格)計(jì)征營業(yè)稅。其中，不結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的．即應(yīng)按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的調(diào)換房屋的市場價(jià)或依同類房屋的工程成本核定的計(jì)稅價(jià)格計(jì)征營業(yè)稅；結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)調(diào)換房屋的價(jià)值中未進(jìn)行價(jià)款結(jié)算的部分，按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的調(diào)換房屋的市場價(jià)或依同類房屋的工程成本核定的計(jì)稅價(jià)格，減去收取的產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算差價(jià)后的余額計(jì)征營業(yè)稅。問題：對(duì)單位因動(dòng)遷取得的動(dòng)遷補(bǔ)償款，如征收營業(yè)稅，計(jì)稅依據(jù)如何確定？由于有的動(dòng)遷合同內(nèi)容比較籠統(tǒng)，對(duì)影響的營業(yè)收入補(bǔ)償費(fèi)等沒有單獨(dú)注明，以補(bǔ)償全額進(jìn)行計(jì)征是否合理？如采取還遷的方式，是否應(yīng)以還遷建筑物的市場價(jià)格確定為征收營業(yè)稅的依據(jù)？（平山分局）解答：依據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則，對(duì)單位因動(dòng)遷取得的動(dòng)遷補(bǔ)償款，應(yīng)征收銷售不動(dòng)產(chǎn)或者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅。合同沒有單獨(dú)標(biāo)明機(jī)器設(shè)備或者存貨價(jià)格，就應(yīng)按全額計(jì)稅。依據(jù)《遼寧省地稅局關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷安置被拆遷人房屋征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（遼地稅函[2006]173號(hào)），如采取還遷的方式，應(yīng)以還遷建筑物的市場價(jià)格確定為計(jì)稅依據(jù)。問題：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司調(diào)換動(dòng)遷戶房屋產(chǎn)權(quán)視同銷售征收營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，有的地區(qū)按照市場價(jià)格，有的地區(qū)按照成本價(jià)格征收營業(yè)稅，哪一種是正確的？納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是以協(xié)議簽定時(shí)間為準(zhǔn)，還是以被拆遷人入住為準(zhǔn)？（稽查局）解答：依據(jù)《遼寧省地稅局關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷安置被拆遷人房屋征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（遼地稅函[2006]173號(hào)），應(yīng)以調(diào)換動(dòng)遷戶房屋產(chǎn)權(quán)的市場價(jià)格確定為計(jì)稅依據(jù)。依據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安置被拆遷人房屋征收營業(yè)稅有關(guān)問題的通知》(本地稅發(fā)[2008]72號(hào))的規(guī)定：對(duì)“市場價(jià)”具體明確如下:1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安置被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式,調(diào)換房屋有銷售價(jià)格的, “市場價(jià)”可確定為同類房屋的銷售價(jià)格; 2.調(diào)換房屋沒有銷售價(jià)格，而同一樓盤有商品房對(duì)外銷售的, 按照商品房銷售價(jià)格的80%的比例核定計(jì)稅價(jià)格;3.整座樓盤均不對(duì)外銷售,沒有銷售價(jià)格的,按政府規(guī)定的拆遷補(bǔ)償價(jià)征稅。依據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安置被拆遷人房屋征收營業(yè)稅有關(guān)問題的通知》(本地稅發(fā)[2008]72號(hào))的規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷安置被拆遷人房屋的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間明確如下：1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安置被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式,需要結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款的,以企業(yè)收取差價(jià)款的當(dāng)天作為安置被拆遷人房屋的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間;2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不需要同被拆遷人結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款的,以取得入住通知單的當(dāng)天作為安置被拆遷人房屋的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 |
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